北深广房价涨幅超标逾10急招降温或难奏效生存

一线城市房价涨势难收，北京、深圳和广州前三季度新房价格涨幅已逼近历史最高点。21世纪梳理发现，北深广前三季房价涨幅都超过三地最新公布的人均可支配收入实际增长速度的10%以上，完成房价调控目标承压。

近日，三地不约而同出招遏制房价过快上涨，包括暂停原地王地块出让、增加土地供应、推出上千套经适房等。（《北京紧急冻结“准地王”》、《土地供应或加速》、《广州10月开卖1418套经适房》）

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对此，多位分析人士则向21世纪表示，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，地价上涨，房价也不可能下探。而从房屋供应来说，经适房只能满足少部分人群的需求，因此对当地房价不会形成大的冲击。

北深广房价涨幅远超调控目标

201 年 月，各地出炉“新国五条”具体细则。深圳和广州公布的细则均将201 年房价目标定为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而北京细则为“保持房价基本稳定”。（点击查看《国五条各地调控目标》）

然而，从最新公布的数据来看，三地在前三季度均未实现房价调控目标。来自深圳市统计局的数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%。而中国指数研究院的数据显示，深圳201 年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。

广州今年房价突飞猛进，涨幅超过20%，超过上海，仅次于北京。而2012年广州市居民家庭人均可支配收入 8054元，扣除价格因素实际增长8.1%，比201 年前三季度房价涨幅低1 个百分点。

在北京的细则当中，对于房价调控目标表述模糊，业内将其理解为房价不再上涨。然而，北京新房价格领涨全国，累计涨幅超过20%。

房价涨势难挡，而媒体报道则称某大户抛售北京市区十几套房产，购房者担忧房价见顶，自己是最后的接盘者。对此，链家地产研究员张旭认为，北京二手房市场成交今年表现不如一手房，主要是由于“新国五条”细则中20%交易个税的规定，大户出让房产，是想在高位卖个好价钱，并不代表市场会崩盘，此外，年底并没有调控政策出台的迹象。

201 年各季度十大城市新房主城区二手房累计涨跌情况

北京叫停地王或难阻涨势

“地王”催热楼市，使一线城市离调控目标渐行渐远。

9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，楼面价高达7 099元/平米，成为北京新地王以及全国单价地王。仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地吸金401.7亿，一日诞生三个地王。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。曾放言不当地王的万科也加入地王争夺战，今年斩获广州、重庆、佛山多个单价地王。

201 年前9月，北京土地出让金已经达到了1154.89亿，这一成交量创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿。

9月25日，国土部召集1 个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。在座谈会上，国土部副部长胡存智明确要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。北京应声响应，10月9日宣布暂停原大龙地王北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让，该地块2009年成交楼面价2.99万元/平方米，是当时北京单价、总价双料“地王”。

一边是明令禁地王，一边是加推促土地供应。

国庆前后，北京市土地整理储备中心发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积也达到了157.8万平米。而在已经挂出出让的总土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到了2 0万平米。叠加已经出让的814万平米土地，全年预计住宅类土地出让可能突破1400万平米。

对于北京调控动作，链家地产北京研究员张旭对21世纪表示，“短期来看，对房价没有什么影响。”她认为，新增地块也很难避免地王的出现，大型房企集中在北京拿地，资金实力较强，地价上涨，房价也不可能下探。

莫尼塔地产行业分析师罗雨认为，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，使得当地的土地市场逐渐显露出过热的迹象。

广深推出经适房价低量少

同样面临调控目标难题的广州和深圳则希望通过经适房降房价。

10月9日，广深分别推出1418套和2795套经适房。其中广州此次提供的经适房最低价格低至2480元/平米，仅为周边楼盘均价的十分之一。

由于去年公布的《广东省住房保障制度改革新方案》（以下简称《新方案》），规定保障性住房由原有的经济适用房、限价房以及廉租房，转变为以公租房租赁为主要保障方式的新型住房保障制度，导致经济适用房成了市场上的抢手货。

对比往年的房源数量，以及之前官方公布的持有准购证的家庭数据，广州今年推出首批1418套经济适用房为历年最低，主要分布于白云、黄埔、天河、海珠等区域。

和周边均价在万元以上楼盘相比，广州经适房价格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登记首日，据广州市住房保障办统计，截至下午5时，进行了购房意向登记的家庭已超过1200户。

广州市经适房基准价钱与市场价一览表：

1 600一位广东本土开发商内部人士向21世纪透露，对于今年一路上涨的广州本地房价而言，推出经适房并没有影响。“此次推出的房源数量对比往年减少很多，无法满足市场的刚需。并且申请条件严格，人数众多，堪比中彩票。”他认为，经济适用房可能会导致其周边的楼房价格短期内有一定影响。但是长期而言，并不会对周边楼盘的成交价造成大的影响。

深圳在龙华新区和罗湖莲塘推出经适房，均价仅为周边楼盘的五分之一。“对当地房价不会形成大的冲击，”深圳中原副总经理贺晓丽对21世纪表示，“套数还不及深圳市一个月一手楼成交量的一半，不到整个市场一个月成交量的20%。”

贺晓丽认为，经适房主要是小户型，只会满足一部分人群的需要。经适房位于龙华新区和莲塘，该区域房价也不会有太 动，选择经适房的人群，不一定是该地区的主要购房群体，可能是其他地区有购房需求的人群。从房屋供应来说，市场的供给者不完全由政府决定，经适房只能满足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市场说了算，这个购房群体是多于经适房的。

贺晓丽分析认为，深圳市四季度房价会略有下滑，“一是二手房调控力度加大，二是政府有意卡住高端盘入市，新盘取得预售证的概率降低很多。”

部分城市住房公积金闹“钱荒” 现“挤提”风潮||新快报||###||201 年10月11日 07: 6

千余名济南市民拥挤在排号机前抢号准备抢提公积金。 （资料图）

由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，缘何也闹起了“钱荒”？

多地陆续收紧公积金贷款

上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、 4亿元、 4亿元，支出合计几乎是收入的一倍。

在江苏，泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期，一些地区的公积金出现了年度“赤字”。

“公积金也闹起了‘钱荒’？”类似的焦虑情绪引发了连锁反应。8月底，济南引发“挤提”风潮，最多时一天约有1500人涌向济南公积金大厅。

楼市火爆带旺公积金净流出

事实上，公积金“荒”也只是今年以来的情况。有数据显示，2011年-2012年，全国公积金年结余约有四五千亿元，沉淀资金数额巨大。

“楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。”江苏省社会科学院区域研究中心王树华说。

另一方面，房地产市场交易量快速增长，带动公积金净流出加快。

公积金制度有待进一步完善

由于公积金贷款供求矛盾异常突出，部分城市已采取降低贷款最高额度、“公转商”贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。

“从长期看，还需要从根本上完善公积金制度，开源节流、依法缴存，并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波说。

此外，公积金“资金池”的分散管理，也降低了资金使用效率，使得各地“忙闲不均”。应加强全国公积金计划管理，加强公积金资金监管，实施公积金投资增值等。

国土部机构：地王有可能成烫手山芋||第一财经||刘展超||201 年10月11日 07: 6对于近期高价地频出扰动市场，国土资源部下属机构近日发布报告认为，所谓“地王”并不一定会成为楼王，“地王”不见得就是香饽饽，也有可能是“烫手山芋”。

这份“201 年9月地价月度调查分析简报”的撰写方是中国土地勘测规划院地价月度调查分析组，作为国土部下属机构之一，该院每季度还会发布一次全国主要城市地价监测报告。

报告认为，9月各地频出的高价地被媒体渲染报道，一时间“面粉贵过面包”的说法频现。静心来看，那些名副其实的高价地确实是优质地块，以其极佳的区位优势、庞大的面积体量，如果以低价成交，才是市场的异常现象。

“供需是决定价格的基础，而本身的价值更是价格的核心。所谓地王并不一定会成为楼王，从上海的徐家汇(行情,问诊)地块入市18年来的坎坷历程不难看出，地王不见得就是香饽饽，也有可能是烫手山芋。”报告称。

对于阶段性地王的出现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这也意味着开发企业承担着更大的风险，这对楼市的影响并不大，同时也与“高端有市场”的调控目标一致，稀缺的土地资源就应该让市场来决定，少行政干预为好。

虽然国土部机构对地王的开发前景发出预警，但近期房地产开发企业纷纷加大对一二线城市土地市场的投入却是不争的事实。

中国指数研究院的《201 三季度总结与四季度展望》统计显示，201 年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%（原注：十家代表性企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地）.

报告称，今年前三季度，企业拿地热情相比前两季有增无减，十大企业拿地金额达9 4亿元，环比增长18%，同比增长66%。具体来看，7月和9月为拿地高峰期，拿地金额分别达到 88亿和 72亿元，为今年最高水平，一二线热点城市仍成为企业争夺重点，高总价高溢价地块频现。

具体到不同企业，三季度万科拿地最为积极，拿地金额超过 00亿元，保利和恒大位列其后，均超过150亿元；同比来看，碧桂园和恒大增长幅度最大，相比去年同期均有7倍以上的增长，世茂增长近5倍，增幅也较为显著。

房地产企业拿地态度积极，土地价格也水涨船高。上述中指院报告称，201 年三季度，全国 00个城市住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%。溢价率方面，三季度全国 00个城市住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来最高。

土地市场的异动也“惊动”了中央。9月25日，“按照国务院领导批示要求”，国土部在京召集地方政府开座谈会，国土部副部长胡存智要求当前各地要多措并举，消除地价异常信号。要防止异常高价地误导市场，干扰市场预期；防止少数大企业抢地推高地价，借此消化库存；防止一些地方政府过度追求高收益，引起市场误读。

国土部的会议结束两周后，北京就暂停了一宗“潜在的地王”地块出让。

9日，北京市土地储备整理中心站发布公告称，因故暂停北京市顺义新城第21街区a、c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地（下称“21街区地块”）挂牌出让活动。

胡景晖认为，暂停出让21街区地块，这种稀缺的、低密度的地块势必将形成新的区域高价地，与最近国土部的表态不无关系。

为稳定市场预期，在暂停敏感地块出让的同时，胡景晖也建议年底应进一步加大土地供应量，尤其是周边新城的普通住房用地，不要被所谓年度土地供地计划束缚。