距北京最近的燕郊自然也迅速受到感染柔软

赵晓出现的场合，总是不会缺少话题。媒体通常喜欢说，赵晓是国内最活跃的青年经济学家之一。

在这个潜台词下，其实包括了两点：其一，赵晓喜欢发言，在国内比较知名的报刊杂志上，他的专栏宛如明星新闻一样覆盖国际、国内、经济、时政诸多领域，以至于有老经济学家感慨，年轻人就是精力好。

其二，赵晓喜欢在热点领域发出自己的见解，他自己承认，并不是对所有的领域都擅长，但这丝毫没有妨碍他发言的底气和兴趣——因为在他看来，这些热点领域背后的经济逻辑是共通的——“形势比人强”或者“从宏观经济的角度观察房地产”——这是他的研究出发点，也是他的擅长。

因而，在今年的地产年会上，赵晓犹如独行剑客一样，将他在过去一年的研究心得——“中国房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平问题”——抛出，会场一阵骚动。

但骚动之后，大家似乎并没有太多震惊——正如外界一直念念不忘去年的那场论战：在本报2005博鳌地产年会上，赵晓单挑地产大鳄孙宏斌——直指孙之“不相信经济学家”的言论不实诚——如果没有尖锐甚至是令人难以接受的观点，赵晓也就无法成为“最活跃的赵晓”。

所以他来了，而且，他确信自己不是孤身上路。

有关游戏规则

在中国地产界内，一直有个不成文的说法：在这场盛大的资本以及人脉的游戏中，重要的不是什么样的人或者事决定这场游戏的进行，而是在这场游戏中，它所奉行的规则是什么。

过去数年间，中国地产业的游戏规则来自两个层面：政府层面的制度设计，以及地产产品的使命——从1998年开始，国家经济面临通货紧缩，经济不景气。在这个前提下，拉动内需刺激消费成了一个急需解决的问题，这直接导致了中央和各级政府发展房地产市场的决心和制度推行——当时 ，大家都想通过房地产业的发展，启动中国的经济。

赵晓认为，这种思路是中国地产业游戏规则中最明显的一环：中国房地产业先天不足，是国家的机会产物——政府需要经济增长，就需要房地产业良好的发展，然而，随着最近几年来经济走势的良好，甚至出现了经济过热的苗头，政府则对房地产业进行调控。

此前也有经济学家认为，在政府推动的系列宏观调控措施中，针对地产业的调控手段在今年以来越发显得有制度性和长远规划性——从国八条对地产行业基本走向的调整，到国六条对地产行业的基本价值需要进行调整，“甚至明确到房子应该盖多大和怎么盖”，这已经能够充分说明，政府对宏观经济运行中的每一个细微步骤都有了明确的指向和规则设计——而之所以在地产行业内产生这么大的反响——这就涉及到中国地产业内第二个游戏规则：房子是一个特殊的公共产物，它要承担的使命，并不仅仅是为地产商创造财富，“至少在政府层面上认为，住房将会承担收入分配以及机会公平的制度设计意图”。

从某种意义上说，这跟赵晓的逻辑出发点极为相似。

赵晓说，要科学的历史的具体的看待公平的问题，“如果真的按照这个原则来做，我们发现中国房地产最严重的问题不是效率问题，而是公平问题，所以我不同意效率优先，因为中国的经济增长是全世界最快的，中国的房地产增长也是全世界最快的，所以效率不是问题，问题在于1998年以来，整个的房地产发展都没有讲公平的问题，所以出现了一系列的问题，现在大家担心的问题是中国的房地产是否过热，效率是否太高了，其中一个关键问题就是公平”。

赵晓认为，房地产中最重要的是公平问题，重要的是游戏规则的问题——房地产的发展是有很强的公共性的，住房对很多人来说，不是普通的商品，不是有钱就可以吃海鲜，没有钱不吃海鲜一样，而是有钱没有钱都要居住的问题，所以存在效率和公平的问题，有增长和民生的问题，有住房市场化的问题，也有住房保障的问题。

“如果游戏规则没有改变，暴力、控制力、泡沫等问题，都不会妨碍挣钱的人挣钱，破产的人破产，绝望的人绝望，这样的讨论都是没有意义的”，因而，在赵晓看来，历史、具体的看待公平和效率，应该以公平优先兼顾效率为基本规则，而“国六条准确的反映了这一点”。

“没有任何一件事比房地产重要”

事实上，在中国房地产业内，有关地产行业的发展究竟是效率优先还是公平优先一直被视为一枚硬币的两个侧面——游戏环节中的各个利益主体对此有着不同的理解。

在很多开发商看来，在一个目前正在走向市场化的庞大经济体内，地产业的效率优先原则——包括利润、开发速度、建筑使用效率等——已经被视为测试市场化发展程度的一个显著标杆，这种理解下的潜台词是，政府过多的干预地产市场，也有人将之称为“管制市场”，并不能显著的改善目前的市场状况，相反，会影响地产业的发展。

而在普通的消费者看来，作为一个充分体现收入分配和机会公平的社会必需品，房地产的产品供应一定要确保实现一个前提：居者有其屋——这也是之前京城地产大亨冯仑说“很多人活该成为房奴”时几乎受到一边倒的攻击的核心原因。

在某种程度上，针对地产业公平或者效率优先的争论已经成为一种武器，几乎任何人都可以在其中找到最有利于自己的支撑点，进而来攻击别人，这也让很多研究地产经济的学者们感到困惑——在这场争论中，几乎没有中间路线，要么支持效率优先，要么支持公平优先。

但有一点毫无疑问——这将会是中国目前涉及面最大的争论之一，而且在短时期内不会有消退的迹象。

正如赵晓所说，全中国到目前为止，没有一件事比房地产还要重要，比房地产牵涉的资产还要多。“房地产市场也牵涉到全国的居民存款，全国的存款是17万亿，中国没有一件事比房地产更大，牵涉到了中国最大的资产，最大的利益分配，最多的群体，所有的人都关心房地产，住房的问题，绝不是简单的商品，包含了游戏规则。”

一个简单的理解是，在这个“全国最大的事件中”，所涉及的地产商和消费者、消费者和政府、政府和地产商之间的关系正处于一种微秒的博弈之中。因而，当国六条出台之后，很多人确信，这将会是地产业游戏规则面临重现调整的一年。

因而，赵晓毫不迟疑的认定，从1998年以来，最重要的房地产文件就是“新国六条以及细则”。他甚至认为，在某种程度上，这将起到拨乱反正的作用。

赵晓说，“过去的游戏规则，政策和市场取向有些只考虑效率不考虑公平，只考虑增长导向，不考虑民生，只考虑住房市场化，不考虑住房保障体制”。而国六条的出现，至少说明“我们知道房地产市场已经发展到必须改变的地方”。

他认为，国六条将会为地产带来一个基本的取向：调控的理念和方向发生了重大的变化。整个住房的发展理念也发生了重大的变化，我们仍然强调住房的支柱产业作用，但是更重要的是强调公平和民生导向。不能说这两个文件可以保障将来建立住房供应体系，但这是调控方向。

其次，调控可以带来利益的重新分配——“过去的利益分配是不公平、不足的，现在就会公平一点，要有效的监管，这样就有了游戏规则，就会出现市场化的房地产，价格是跟随市场调整的，政府要承担好自己的责任”——这种逻辑在国六条的细则中得到了比较清晰化的表现。

而也有经济学家认为，在当下的地产市场中，当中央政府强调通过住房启动经济，地方政府就走得更远。赵晓曾经举例说，全国的投资增长18％是来自于房地产，很多地方的收入都是来自于房地产业，这直接导致地方政府发展房地产不遗余力，反而忽视了民生保障和住房供应体系，而在中央政府针对宏观经济的调控落实在地产业之后，地方政府就会出现有所反弹。

而就目前情况来看，国六条的实施已经对地产业重塑游戏规则起到了一定作用。赵晓说，在政策制定的环节中，必须要兼顾各个阶层、各个不用利益群体的声音，“比如失去土地的农民代表，他们是不购买房屋的代表，我们也可以听听他们的声音，因为失去土地的农民是市场中相当重要的一部分人”。

同时，他也忠告地产商们，“你们富了要承担责任”，只有在这个时候，才会有人想起，赵晓的研究方向是“企业伦理”，也就是说，他的关注方向是，企业如何在自身发展的同时，兼顾社会责任，而这个，正是中国房地产企业集中面临的问题。

记者 杨 磊 海南博鳌报道

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