百强房企弘阳上市谁的底裤在飞.蹭飞

百强房企弘阳上市，谁的底裤在飞？

在排行榜上，这家房企位列百强，且排名还在飞速前进；

在排行榜上，这家房企近三年合约销售额是其自身公布对应销售收入的1.79倍、1.79倍和2.9倍；

在排行榜上，这家房企的销售额突飞猛进，本身公布的营收却同比下滑了30%；

在排行榜上，这家房企综合实力力压千亿房企泰禾、旭辉、绿城，但销售额却不到他们的1/5……

这家房企的名字叫弘阳地产。昨天刚刚在港交所鸣锣上市，却一不小心，抖露出了关于排行榜和自己的秘密……

PART 1

弘阳地产起步于南京，作为一家中小房企，绝大部分项目都位于华东少数几个城市。

2018年4月4日，弘阳地产向港交所提交IPO招股书。三个月后，弘阳地产上市成功，成为2018年港股上市的第2支内房股。

村长之前对弘阳地产也不甚了解，只知道这家小房企2017年销售额可是进入了百强榜单。

在某机构公布的2017年房企销售榜单中，弘阳地产以流量金额178.1亿元排第95名。

值得注意的是，2018年开始，这家房企的排名在榜单中开始飞速前进，从2017年的95名冲刺到了2018年上半年的64名依照半年销售额简单折算，弘阳地产全年销售额有望突破300亿。

看起来很利害是不是，但是事实恐怕并没有这么简单。

招股书显示，弘阳地产近三年销售收入仅53.77亿、87.75亿、61.40亿

但是根据某机构榜单数据，弘阳地产年的销售额为156.8亿、178.1亿。而弘阳地产2015年未能进入该机构榜单前100强。另外一家机构的一份类似榜单显示，弘阳地产2015年的销售额96.5亿。

弘阳地产每年的销售额和其营收之间的比值分别是1.79倍、1.79倍和2.9倍。

需要说明的是，在大部分行业，根据会计准则，销售收入与营收之间应该是基本保持平衡的，营业收入一般就是指当年不含税的销售额。但在房地产行业，由于存在较长的结算周期，往往是销售额会大于当年营业收入，各个地产公司都存在大量“已售未结资源”。

排行榜上的销售额和利润表上的销售收入，不在一个时间点上，本身并不能简单比较。但销售额可以理解为尚未达到确认条件的营业收入，总归还是“卖出去”跟“确认收入”这两回事。

他需要借此之机与新教练、队友沟通一番一般情况下，从确认销售额到确认销售收入，中间有一段时滞。开发商收到购房款，并不能马上结算确认为销售收入，只能挂到已售未结算金额上。要等到房子竣工交付才能结算，这个结算周期一般依据具体楼盘的开发节奏而定，可短可长，但大部分是两年左右。

但就算是基于上述原因，弘阳地产近3年的营业收入与榜单中的销售额差距之大，仍然十分少有。

有一个可能性是，弘阳地产有1大笔攒了好几年的销售额没有结算，但这有待于弘阳地产自己公布更多数据才能证实了。

PART 2

目前能窥视弘阳地产真实事迹和财务状况的，只有其上市前发布的招股书。

招股书显示，弘阳地产2017年营收为61.4亿，同比减少30%，尽管12.21亿的归母净利润同比增长了31%，但是相对2015年依然是下降的。

业绩下落，近三年营收从未过百亿，但是在某机构榜单上，弘阳地产的销售金额增长却突飞猛进，半年销售额就有169亿。

另外，在一份某机构发布的2017中国房地产业综合实力排行榜中，弘阳地产比2017年销售额接近1500亿的泰禾还领先11个名次。一样也排在超过1000亿销售额的旭辉和绿城之前。

不过需要说明的是，这是综合实力排行，销售额应当只是其中参考的一项指标。但不管怎样排，销售额可能也是最重要的参考指标之一。

弘阳地产在招股书中列出专门篇幅，介绍了自己在各类榜单中的排名：

但多家媒体对弘阳地产的上市却表示不看好，《经济 视察报》发文称弘阳地产是“空降师”，恐激进谋变。

另一方面，上市之后弘阳地产的一系列问题也凸显出来。比如弘阳地产的高杠杆，招股书显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈上逐年升趋势。公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%，相对较高。

弘阳地产上市当天，中原地产研究院院长张大伟发表文章，以弘阳地产为例，连问了几个问题：

1：这些企业有没有在排行榜中获得非法收益？

2：排行榜是不是要挟了这些企业的投资？

3：这些企业在融资进程中，有没有借助虚假排行榜欺骗资方？

4：这些排行榜上收益的企业，有没有被迫将项目交由排行榜机构代理？

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