地产论道优质企业同样会因缺钱破产王凌.蹭飞

■王凌

近日多家媒体指出，监管层并无进一步严控房贷的迹象，然而这一利好却无法打消市场对开发商资金链的担忧，房地产股连续暴跌。市场对此做出了最悲观的解读——不进行进一步调控的原因是，大多数房地产企业已经承受不起更猛烈的信贷收缩。

万科作为行业标杆，位居房地产百强综合实力排行榜首位，其资金充裕度被视为大多数企业的上限。此前万科率先降价只是引起了外界的轻微疑虑，但是近期万科管理层的言论表明，其资金的确已出现了一定程度的紧张。

万科副总裁肖莉在日前表示，目前行业形势下，房地产企业应强调经营效率、财务安全和稳健经营策略。王石则进一步指出，万科没有平衡好销售和发展的问题，可用于发展的现金流将减少25亿元。按照上下文理解，“发展”指的就是资金，更准确地说应该是现金。

国土资源部的数据显示，去年1~11月缴纳的土地出让金达到91 0亿元，据此估算全年开发商土地价款支出约 万亿元。考虑到去年一手商品房销售额不过2.9万亿元，开发商的自有资金很难支持后续开发费用，粗略估计的资金缺口将超过1万亿元。

恒大和路劲代表了当前两类企业的处境，前者的上市融资渠道受阻，后者收购的资产变现困难，与此类似的开发商的资金链都在观望中越绷越紧。

就目前的资金来源而言，开发商对于资金提供方的博弈能力已降至最低。不仅银行贷款利率上浮20％~ 0％已是常态，同业拆借年率更飙升至40％，浙江部分地区地下金融月息甚至突破一角五分。

开发贷款利率信号紊乱，表明企业决策机制和资金状况已经极度恶化，这往往是危机的开始。南望集团濒临破产的启示是，其庞大的表外负债（民间高利贷）在加速资金链断裂的过程中发挥了关键作用。由于民间借贷缺乏健全的抵押手续，除管理层之外的企业股东和银行难以获知真实负债水平，表外债务的规模和期限完全不受掌握，信用风险评估严重失真，这已经成为金融机构亟待清查的重要科目。

如果说企业资金短缺的缓解必须依赖市场的复苏，那么形势仍然很不明朗。事实上，频繁的补偿行为在损失品牌的同时，也降低了回收现金的效率。目前需要高度关注的是，当前期获得的低价土地耗尽之后，开发商如何在高地价和“低”房价之间维持正向现金流？这可能成为“优质企业”的资金链从紧张转向断裂的诱因。

不管是美国还是中国香港，房地产市场走势与企业资金链的关联度都很紧密，国内市场也不会长期例外。根据最新发布的一季报，招商、陆家嘴、深长城等已经报亏，显示其风险暴露期逐渐临近。我们曾指出美国次贷危机的影响程度取决于大型机构是否倒闭，而在房价同样可能下行的国内，市场为“优质”地产商的破产做好准备了吗？（作者系安邦咨询公司分析师）

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