一季度成交幅地块上海工业地产开发增速.源泉

■特约 陆彬杰 上海报道

在住宅建设用地供应逐步下降的大背景下，工业地块已成为上海土地市场的主要供应产品，而上海经济的快速发展以及各类企业投资的增多更促进了这类现象。工业地产，也成为不少上海本土开发商的主战场。

来自上海市的统计数据显示，2008年第一季度，上海共推出98幅地块，其中工业地块为94幅，占总出让比例的88％。

工业地产热潮

由于上海这几年以IT、生物产业为代表新科技的出现，使得城市经济得到快速发展，产业布局也更加合理，这些新型高科技企业，更多的会远离市区，选择办公厂房，再加总部工业基地的概念兴起，工业地产的发展迎来良机。

戴德梁行工业部相关人士则表示，从长期来看，研发和郊区办公物业将是上海工业地产市场的热点。在上海副中心或郊区等区域拥有便捷的交通、完善的配套和许多高品质研发或办公物业成为众多企业青睐的选择。

对于上海市的开发商而言，由于近年来上海住宅土地的放量很少，除去实力雄厚的上市公司一级开发商外，其余本土开发商已很难寻觅到住宅市场的进入机会。

此时，进入门槛较低，而利润也较为丰厚的工业地产，则为他们提供了另一发展空间。

“开发工业地产的利润非常丰厚，也是盘活工业地块的主要因素，1000万元的投资可以在上海拿到几十亩的地，一般的楼板价在800元/平方米，由于建筑结构简单，成本相应地降低，如果产品做成总部工业园区，一般的售价在8000~10000元/平方米，单套面积在1000平方米左右，卖掉一套，就全部收回成本。”沪上一位房地产老总表示。

而国土资源部此前出台的《全国工业用地出让最低价标准》，也很好地规范了工业地产的发展，该标准彻底叫停了全国各地工业用地经协议方式出让的通常做法。

高效盘活闲置地块

除去招拍挂市场的火热之外，对过去几年闲置工业地块的重新盘活也被企业关注。

4月 0日，来自上海市开发区协会的数据显示，上海开发区 年盘活闲置土地2万多亩。“由于近两年的上海及长三角工业地产热，盘活存量的工业地块已经到了最为恰当的时机。”上海泰麒房产工作室何凌飞表示。

提高土地的利用效率，则成为上海市相关政府部门工作的重点。目前，上海市各开发区新建项目容积率已经从“十五”初期0.5提高到0.8以上，投资强度从每平方公里20亿元提高到 0亿元以上。

来自上海市开发区协会的数据显示，2007年，上海41个开发区完成工业总产值1185 亿元，占上海市工业总量51％，全市开发区平均土地产出水平达到58亿元每平方公里，是全市工业用地平均产出的2.5倍。

尽管如此，大量的工业用地仍旧处于闲置或低效利用的状况中，一组数据可以说明。1988~2005年，上海市土地使用权出让可建面积中，住宅类为20196.79万平方米，厂房类14476.86万平方米，两者比率约为4∶ ，然而，在该段时期内，上海市共有220 7.45万平方米的建筑竣工，其中住宅竣工面积为1884 .27万平方米，虽然工业厂房的竣工面积无法查清，但显然与住宅相比要远低于此前 ∶4的比率了。

而了解到，目前在上海仅有张江高科工业园、青浦工业园区等地块利用率较高，其他的园区闲置地块都很多。

以上海的青浦白鹤镇工业园区为例，该园区为上海市级配套工业园区，总占地面积 平方公里，目前只开发1.4平方公里，大量的地块闲置。

此前，上海市对闲置土地的清查工作已基本完成，而国土资源部日前也下发文件要求，在今年6月底前，各地必须完成被清查土地的处理工作。届时，上海市的工业地产又将迎来一次发展机遇。

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