大消息全国房贷收紧楼市拐点将至

大消息!全国房贷收紧,楼市拐点将至?!

据央视财经消息：

从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行，首套房贷利率全面提升至基准利率。

至此，四大一线城市已全部上调房贷利率。除此之外，新一轮的楼市调控大潮也淹没到部分二线城市，消息称：

据深圳中原地产统计，4月以来，除北京、上海、深圳、广州全部上调房贷利率外。重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等二线城市也纷纷上调房贷利率。

在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22但赚来的钱就拿去旅游花掉了.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

一、一线城市全面进入九折时代，部分银行95折！

看房团细化统计了近期北上广深的房贷政策概况，可以看出，一线城市已正式进入“9折时代”，根据知情人士透露：四大行仍维持首套房9折优惠利率暂无变化，但近期利率优惠可能会有变化，且目前的利率也视个人征信情况而定。

而部分中小银行将首套房优惠利率从9折上调至95折。以一套300万的房产计算，95折会迫使购物者多付出近20万的房贷。

目前，北京是一线城市中政策最严的，从商品房到公寓，无一死角。深圳还未发布新的房贷政策，也是唯一一个还没有限制商用房的一线城市，但也有细微的变化。

据上海证券报消息：

深圳虽然银行方面没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。中原地产相关人士称：我们送进银行的单子，目前几乎没有优惠利率能批下来的。

上海地区各家银行在房贷额度方面都比较紧张，放款时间最慢的可能需要6个月。有银行人士表示，很多在去年11月和12月申请房贷的购房者，目前都还没有放款。

也就是说，深圳的首套房贷基本都是按照基准利率执行。其他的虽然以10.4新政为主，但深圳严厉的调控政策也迫使一季度房贷暴跌九成，楼市整体上量价齐跌。

银行收紧房贷对于整个楼市来说将是晴天霹雳，一定程度上会震慑到投资客甚至是一些普通购房者。对于想借助杠杆买房的人来说，今年将是最困难的一年。

一些购房者由于不能及时贷到房款，可能会面临着违约的风险，到时候房子没有买到，还要倒贴一部分高额的违约金按照××镇产业发展规划的编制。这一点也让部分城市成交量锐减，形成有价无市的局面。

而热点城市对资金的收紧，也会进一步让热钱流入三四线城市，尤其是濒临一线、省会等卫星城市，成交量有望进一步提升。

二、资金收紧，楼市拐点将至？！

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。

而去年房地产的金融属性则被放到最大。众所周知，2016年全国贷款新增12.65万亿元，同比多增9257亿元。其中房贷增幅最大，同比多增了5.68万亿元，创造历史纪录。以深圳为例：

全国购房贷款余额19万亿，深圳的住房贷款占全国的比例超过5%。但全国居民存款60.65万亿，深圳居民存款占全国的比例不足2%

。

也就是说，深圳是去年杠杆使用最高城市之一，无论是投资还是自住都看上了深圳这块稀缺的蛋糕：房少、人多、涨幅高。

而房贷杠杆也成为去年房价最大的推手，这一点同样适用于去年全国所有的热点城市。因此众多热点城市基本上都实行“认房又认贷”政策，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。

但广州的房价一直都处于慢涨姿态，在去年全国楼市都处于癫狂的状态时，广州却成为一线城市中的一股清流，在去年房贷折扣还一直实行8折的优惠政策，房价涨幅却远远不及一些二线城市。此次跟随一线城市上调房贷利率，可以看出这是政策导向，今年将严守“房价环比不上涨”的红线。

另外我们查看下深圳利率及折扣详情：

2012年：房贷利率85折，新建住宅成交均价18906元/平方米，同比下降0.4%，成交量创三年以来新高。

2013年：供需两旺，均价连续18个月环比上涨，商品住宅成交面积同比增长近19%。

2014年：房贷利率上浮1.1倍，以央行、银监会的“930新政”为分界（再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平），前三季度市场供求低迷，后一个季度急速逆转。成交量同比约下跌1成，价格则同比上涨1成。

2015年、2016年（10.4“深八条”前）：深圳房贷利率9折甚至8.8折，新建商品住宅成交套数同比增长58.65%、成交均价同比增长4成。

2016年（10.4“深八条”后）至今，成交量低迷，截止到2017年4月，新房已经连跌7个月，下跌6981元/平方米。

可以看出，利率对楼市的影响颇大。各大城市频繁加码调控政策，信贷的收紧是大势所趋，而这一阶段至少持续到本轮楼市调控结束。房贷收紧、利率调高，对于目前楼市来说，部分城市的成交量还会进一步下滑。

由于政策效果都有滞后性，业内认为：今年楼市调控效果最早可能会到6、7月，最晚到明年就能见效，而今年很有可能成为楼市的拐点。

三、中介关门成趋势！楼市格局将变？！

“无独有偶”，市场上的一些信息也透露出，楼市的格局已经发生改变，据报道：链家将在北京关闭87家门店，并且正在告别2.7%的中介费率。

链家是目前存量房最多的中介机构，我们都知道像北上深这些城市，新建住宅和二手房的成交量经常处于倒挂的现象，而楼市也已经逐渐走向二手房时代，同时万科、融创等知名房企都已经向链家投入资本。这些都说明链家已经是当下最有前途的中介机构，而其也足够有代表性。但其一次性关门这么多门店，背后一定有其他的寓意。

北京链家最新房价地图，目前在售二手房房源共计26205套

我们可以看出得到这几个信息：

第一、告别2.7%的中介费率，再结合之前链家屡屡受挫的（被监管查办），可以看出，中介已经在政策的严厉监管之下，很多人都认为中介对房价有推波助澜的作用，因此在将来，中介这个行业的整体素养将在政策的约束下提高，告别2.7%的中介费率也不代表中介不赚钱了。而链家告别2.7%的中介费将来可能会被其他中介机构争相效仿。

第二、关闭87家门店并不突兀，众多房企对其进行投资，可以看出链家并不是经营不善导致关店，而是这些门店的所在区域存量房已经锐减，并不需要诸多中介门面店，另外一些门店可能还有被监管监察的风险。此外，不止是链家，我爱我家、中原等中介的部分门店也在关闭，关闭数量大概在家。并且不只是在北京，上海、深圳也有部分中介机构开始减少门店数量，中介关门已经成为一种趋势。

对于我们普通人来说，有这几点要注意：

第一、从打击投资客限购、限贷（购房者），再到严控开放商预售、备案价（新房），还有如今的约束中介机构（二手房），这些也都透露出本轮楼市调控是360度无死角，是政府下了决心要严控楼市，对于一些资深投资客来说，今年无疑是你“职业”生涯最具风险的一年，有时候一动不如一静。

第二、政府有意将热钱赶到三四线城市来完成去库存，对于普通人来说，要防范诱惑，你的首套房、首贷名额已经是无比金贵了。以深圳为例，如果你的无房有贷款（含商贷、公积金贷），你的首付比例为5成，也就是你在深的首套房都要凭添数百万，虽然目前三四线城市的房价还在飞涨，但是你要注意这里接盘侠比一线城市的笋盘都稀缺。另外，二套房贷款的审批已经趋严。

第三、目前房贷折扣普遍还是90折，但是保不齐哪天楼市调控继续加码，如果后续调控效果不好，官方最容易下手的还是从信贷上面，因此全面95折也是极有可能的。