地产调控以收为主无助遏制房价泡沫的膨胀.DG

房地产调控的手段，概括而言，可以总结为“收”与“放”。近年来，房地产市场多数时期处于“亢奋”阶段，因此，地产调控经常以“收”为主。从收紧信贷到收紧土地供应，管理层在遏制过旺需求的同时，“一不小心”便卡住了供给的闸门，而这并无助于遏制房价泡沫的膨胀。

不久前，北京“地王”迭出，当地国土部门便一纸禁令暂停了热点区域的土地“招拍挂”活动。随后，国土资源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。与此同时，主要城市房价又开始了新一轮飙升，上海、杭州等城市的部分楼盘出现了抢购现象。这显然应当引起管理层的警惕。

根据新的地产调控思路，未来，政府对房地产市场的着力点应当是“增加普通商品住房的供给，遏制投资投机性需求，防止房价过快上涨”。不过，政策手段往往是把“双刃剑”，无论是土地规划，还是金融、税收政策，其主观目的都是遏制炒房，但在客观上不时起到了收缩商品房供应的效果。

最典型的例子便是最近发生在海南的故事。海南省为抑制房价暴涨而在年初暂停土地出让，却导致房价应声跳涨，其原因就是政策一刀切和后续手段不确定带来了市场恐慌。

而按照国土资源部在房地产用地供应和监管视频会议中的说法，各地在4月5日前必须上报的供地计划中，保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于总量的70%。这意味着，留给商品房开发的用地将大幅减少。

从开发效率而言，市场之手无疑优于行政之手。如果今后大部分的房屋转为保障房，并由政府开发和提供，那么，商品房市场的供应空间将收缩。这在一定程度上是向福利房时代的回归。事实上，在具体执行过程中，加大保障房供应非常困难。毕竟土地财政是地方政府最主要的收入来源，而保障房的建设显然没有这一利益驱动。

至于增加中小套型普通商品住房供应的比例，业内人士无不对2006年出台的“90/70”政策记忆犹新。这个政策初衷无疑是要增加普通商品房的供应，但是在执行过程中基本被架空，到2009年各地建委对此条限制基本解禁。

释疑2一个更不容忽视的现实问题是，在土地供应约束下，商品住房开发商拿到的土地价格越来越高，市场上中高价位住宅的购买力又相对旺盛，开发企业既缺乏建设普通商品住房的土地基础，又缺少建设普通商品住房的市场压力和动力。而建设普通商品房的重任，显然不可能由政府承担。

因此，业内专家指出，在房地产依然处于上升周期之时，单纯依靠“收”的办法来控制房价，只能会“事与愿违”。而防止房地产泡沫，关键在于变革现有的土地供应制度，让地方财政不再依赖于土地出让收入。同时，从根本上解决城乡二元分割，扩大土地整理和储备的范围。另外，在金融和税收政策上，加大对不同阶层购房的差异化支持力度，唯有如此，方能化解房地产领域内的痼疾。本报 林喆