独有土地全面限价下抢到地还能靠什么赚钱.源泉

独有！土地全面限价下，抢到地还能靠什么赚钱？

  伟哥简单的嘚瑟一下知识储备：这个话题其实是*近很多企业*关心的话题，在全面可售限价的情况下，如何做大货值？

  基本上待售的土地已经全面限价，这种情况下，拿地前如何测算？

  地皇楼面价贴近升至超过在售房价，这种现象非常普遍，特别是自住房等这一类限制销售价格的房源地价与房价的差额也非常小，这使得很多人疑惑不解，也算了很多账，伟哥看了很多表格，其实测算都有或大或小的问题，但归根结底在可售面积部分，是不可能有利润的，但那末为何很多企业抢这些限价的自住房地块？

  叠加海淀地块，也就是已经有67宗自住房地块。

  1、土地的地上地下衍生

  A、经有关主管部门审批确定，宗地出让建筑面积增加在3%以内的，补缴土地地价款，标准是公租房部分不计算，也就是以前几天北京出让的海淀自住房地块为例：

  计算基准楼面价基准的标准是（销售价款-土地补偿费）/55049+土地补偿费/91049。大约等于2.54万。

  B、地下部份，补缴的土地出让金等于单价*系数*25%。

  举例来说，本地块属于级地块，修正系数为0.7，也就是如果半地下增加1万平米商业用途地块，这部份的土地出让金是4375元每平米。如果是负二层，系数下降到0.4。基本楼面价只有2000多。

  如果按照这部分售价或使用价值到达了4万每平米的话，这部分的利润空间大约可以到.5个亿。

  这部分到底能补多少，当然看占地面积，之前几天的海淀地块为例，因为有居住的千人指标影响，所以正常补充在2万平米是完全没有问题的，也就是这部份可以有亿的利润空间。

  从用处看，这部份可以是仓储（自住房90平米之内那末小，半地下有个平米的小仓储空间还是有价值的）。也可以是持有商业等。

是京东一直被亏损压得翻不了身的重要原因：  另外，可以通过下降社区地面到水平面下的办法，到达将地下设计为半地下的目的。

  整体地下室必须在用地红线内，但可以出建筑红线。

  C、车位部份

  这部份虽然鸡肋，但总归是有价值的，现在谁还没有个车，以前几天的自住房地块为例，合计9万平米地块，大约有1000户，销售个车位应该是相对难度不大的事。每一个车位盈利10万，这也大约是1个亿的利润。

  地块要求是按照一户一车位的配比设计。

  D、整体而言，衍生部份的价值可以是全盘货值的%，这种情况下，如果控制地上部分小亏，地下部分设计出彩，是可以获得一定利润的。

  2、有活干总比没活干好

  第1部分说了半天，其实只是保证了基本不亏损，或出现轻微利润，那末为什么还要干呢？很简单，大部分现在还能拿地的房地产公司都是上市房企，利润和业绩是两道坎，都很重要，这种情况下，无风险的这些销售额也就成为了很多企业看中的数据。

  而且对很多全流程企业来讲，不仅仅有开发公司，还有建设公司，有活干总比没活干好，分摊管理本钱、增加企业销售业绩。

  3、如果干好地下商业？

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