周二市场说丨一线城市吸人要靠城中村资源

周二市场说丨一线城市“吸人”要靠城中村！

深圳城中村，是一个常说常新的话题。近日，深圳规土委公布了2018年的城中村改造目标，年内要确保完成更新供应土地2.46平方公里，与2017年2.5平方公里的目标基本持平。

1 城市更新已经成为深圳宅地的主要来源

在深圳，以城中村改造为代表城市更新，已成为了住房用地供应的主要来源。以2017年建设用地供应计划为例，在各类新增建设用地指标中，城市更新用地占比约为18.5%，但在居住用地中，来自城市更新的部份则达到了45.9%。相比无限制外扩带来的交通、医疗、教育等公共资源难以统筹的久长问题而言，城中村改造所面临着更新本钱高企、产权结构复杂等阻力还只是可以接受的短期阵痛。基于城市空间的利用效力，预计改造城中村仍会是深圳市住宅用地的主要来源。

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一线城市早早全面开展城中村改造

事实上，向城中村、旧改寻求新增宅地已成为了一线城市收储宅地的主要途径。改造城中村，不仅可以提供更多的住宅单位，满足更多居住需求，还更有利于居住条件，提升城市形象。

在2015年以前，北京和上海早已分别开启了60个和35个城中村改造项目，广州更是每年都有十多个城中村改造项目。但由于牵扯利益方较多，项目流程繁复，不少项目的进度只是差强人意。如上海宝山康家村，在工作推动情况比较理想的情况下，自2014年10月改造方案通过后，直至2017年6月该地块的改造工程才正式开工。而广州*的城中村“冼村”，更是在历时八年之后，原地村民才搬进了原址翻建的新家。

与城中村改造类似，棚改也是目前一线城市城市更新用地的主要来源。并且由于棚改用地大多属于城镇用地，较城中村相比，土地现状大多更利于改建，地方政府在改建的步伐上往往也迈的更大一些。如北京2017年的棚改任务涉及128个项目，占地面积合计达到6794公顷，而同年北京宅地的供应计划也不过1000公顷。

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城中村可成为一线城市租赁用房的主要来源

如何一个房间面积小至2、3平米利用集体用地发展租赁住房市场，是当下租赁房政策落实的重要一步。一线城市作为城市化发展程度*，外来人口*为密集的城市，正应成为个中榜样。而坐落在城市建成区之内的诸多“城中村”，也应成为改革的先锋地区。在2018年年初发布的地方政府工作报告中，北京、广州均提出要推动集体建设用地建设租赁住房。

城中村的突出问题是聚集了过量租户，如深圳大约70%的租赁房都在城中村。这些租户的标签大多是“收入不高的年轻人”，也是与租赁房市场寻求的*客户群体。因此将城中村改造为租赁用房，一来有利于建设更加秩序化的住房租赁市场，让租客阔别“被搬家”之苦；再而也有利于改善流动人口居住环境，增强人才对于城市的归属感；*还可以提供更多的住宅单位，让城中村土地的“低成本”优势惠及到更多的年轻外来群体。

以深圳为例，2018年年度工作报告中，市政府明确提出对于城中村要做到“优化出租屋和人口管理服务”，在实际运作上也多有实例。早在2017年8月发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）中，明确提出在“十三五”期间，要收储100万套(间)以上村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。其后企业试点快速推进，深圳玉田村携手万科，率先试点城中村统一由万科升级改造和出所以为了防止垃圾放在家里腐败变臭租，而后龙岗围仔村也与万科有类似合作，目前已经完成改造2栋楼，100余间房源；企业间的合作也随之而来，如深圳市人才安居集团在2017年10月与万科合作，进行人才住房和社会租赁住房的市场化探索；在2018年年初，深业集团更是发布了深圳*城中村人才保障房项目——福田水围柠盟人才公寓，计划在水围村建设504间人才公寓。

对一线城市而言，在城市边界已划定，人口总量接近控制目标的情况下，如何优化人口结构、增强城市经济活力是目前城市发展的重要方向。希望地方政府走好城中村改造这步棋，将更多的城中村改造为租赁住房，让爱拼搏的年轻人从*个落脚点开始，爱上机会更多、也更加友善的一线城市。

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