地方住房限购令是水中月镜中花地漏

易宪容：地方住房限购令是“水中月、镜中花”

有报道说，不少城市到期的住房限购政策将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。比如说，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将再执行。而北京、上海、广州、深圳四大一线城市也已明确表态，2010年年将继续执行包括“限购令”在内的房地产调控政策。

对于这则消息，尽管国内不少媒体把它作为重要大量渲染，以为地方政府会与中央政府一起将住房市场的宏观调控进行到底。

但是，我在2010年5月就指出，这些地方政府的住房限购令仅是“水中月、镜中花”，不仅对住房市场的宏观调控的作用与影响是十分有限的，反之其负面影响则不可低估。它们出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，所起到的作用是十分有限的，反之浪费了政策制定与实施的成本。

因为，从这些地方政府的住房限购令的内容来看，受至冲击最大的是去除2008年下半年以来地方政府各种离谱的住房市场的托市政策，比如购买住房上户口（把无价政策变为有价产品），购买住房可享受政府补贴等。其它住房市场限制的内容还有，只准许当地居民可再购买一套新房，不准第三套以上住房的贷款及不准异地住房贷款，不许外国投资者进入住房市场等。

也就是说，这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购买一套住房，即对住房购买者购买住房有严格限制，但实际上地方政府这种住房政策明确地向市场宣示，当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要有愿意同样还可以再购买一套住房。而且，既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能购买一套住房，有一套购买住房的指标，因此，当地居民就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正是这意义上说，地方政府的住房限购令不是限制当地居民涌入住房市场投机炒作，反之，是鼓励投机炒作者进入市场。住房限购令则成为当地居民涌入房地产市场的冲锋号。

还有，假定地方住房限购令的真义是要限制当前居民进入房地产市场。但是这种限制的含义早已包括在2010年的国十条及央行的275号文件之中。从这两个文件的要义来看，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作，让2008年下半年出台的131号文件及302号文件过度扩张的信贷政策回归到常态。比如，差别化的个人住房信贷政策的核心内容，不仅要求停止第三套以上及的个人住房按揭贷款及个人异地住房按揭贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策被催婚的适龄男女被友戏称为“被催族”。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。

试想，近十年国内房地产发展与繁荣，近几年来房地产投机炒作严重及房地产泡沫吹大，最根本之原因就在于投机者过度使用住房按揭这个金融杠杆。如果第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止，那么投机炒作者就没有涌入住房市场的金融工具。如果没有金融杠杆来把住房交易无限放大，住房投机炒作者一定会退出这个市场。因为，住房交易的金融杠杆萎缩，也就意味着没有人来接手参与住房投机炒作。在这种情况下，地方政府的住房限购令可有可无

。因为，这时不需要这个住房限购令来限制投机炒作者进入住房市场10月单月实现产量10.44万千升。

对于购买第二套住房的投机炒作者来说，住房限购令的意义也是不大的。首先，现在的文件对第二套住房的含义有新的界定，认贷也认房。也就是说，无论购买住房者是已经贷款银行的款购买住房还是已经持有住房，再购买住房都算是第二套。而购买第二套住房的贷款，不仅首付比例上升到50%以上，而其贷款利率也上升到基准利率1.1倍以上，因此，无论投机炒作杠杆率缩小，而且其投机炒作的成本也全面上升。在这种情况下，即使不出台住房限购令，住房投机炒作者也不会轻易地进入住房市场。第二套住房的差别化信贷政策已经对此有了严格的限制。