昨天和的地产头条地漏

王石缺席郁亮“开怼”媒体 一文回顾万科2016年度业绩发布会

昨天和*的地产头条，都是属于万科的。

昨晚，万科2016年报刷爆朋友圈；*，万科年度业绩发布会强势刷屏，万科就当下大家非常关注的问题，做了公然回应。

壹丨万科业绩发布会，首度公开回应热点话题

*上午9点，万科在深圳大梅沙总部举行2016年度业绩发布会。万科总裁郁亮、执行副总裁张 旭，履行副总裁孙嘉，董事会秘书朱 旭等人出席发布会，现场没有董事局主席王石席位。

虽然，先前公告显示，在24日举行的董事会会议中，并未审议董事换届选举的议案，但*，万科还是对大家关注的热点话题做出了回应。

回应王石离任传闻

王石，作为万科的灵魂人物，伴随着万科股权之争，一直备受关注。随着深圳地铁承接华润所持的万科所有股权，进一步明朗化，但王石的去留一直是一个悬念。

在这次万科年报中，我们也可以看到，王石与1988年担负万科董事长，在2016年税前年薪为999万元，任期截至日期为今年。

也许，应了树欲静而风不止这句话吧。前不久，王石现身四川绵竹考察2008年汶川大地震中万科援建的学校。在这次考察中，其表示，人生中，有时候选择放弃比选择坚持更难决定。很快这则消息抢占头条，引发外界更大的猜想。

此次，针对王石是否离职，郁亮给出了官方回应：问的太着急了，他现在依然是万科的主席。对很多八卦性的问题，没有必要去满足。

回应董事会换届

除了王石，更多人关注的，要数万科董事会换届延期这件事了，原定日期推迟，是否存在变数，*也得到了回复。

朱 旭表示，换届方案正在积极酝酿当中，一旦成熟，将立即启动。目前，根据公司法第45条，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，实行董事职务。

与朱 旭不同，郁亮显得不耐烦了些，观点地产直播中，有这样一段对话：

：“万科董事会超期服役的缘由是什么？”

郁亮：“刚才你没听吗？说得很清楚了，不用我再说了吧，要不然再把PPT发给你？”

再一次强调：“我问的是原因。”

“不就是这样吗？大家众所周 知的缘由，还用再提吗？不要明知故问嘛。”郁亮如是回应。

回应股权争夺

万科的股权之争，自2015年起到现在，终究进入了尾声。发布会上，当媒体提及万科管理层持股低问题有没有解决、如何避免出现类似“宝万之争”的股权危机。

你这么问就说明问题还没解决ASK提问：比较肥胖的穿九分裤。一切有利于公司的结构我们都欢迎。

还有*者问及万科高层如何看待深圳地铁以接盘华润集团所持万科股分的方式成为万科关键股东。郁亮对此回应称，万科乐意看到深圳地铁成为万科的基石股东，并期待深圳地铁的“四个坚持。

贰丨万科已准备好迎接楼市下跌？

除发布会，如果说此次业绩发布公告有甚么亮点的话，要数很多公众号都在说，万科已做好准备，迎接行将到来的房价下跌。

真的是这样吗？这是万科在业绩公告中，提及的对12个城市13个项目计提了“跌价准备”。

通过上图，我们可以很清晰的看到，万科“不太看好”的这几个城市以及相对应的项目。除了宁波、大连，其他都是三线或4线城市。

当然，这里并不能以偏概全，了解相关城市的一定知道，万科在该城市其实不只有一个项目，其他项目没有计提，也许是这些被点名项目本身的问题。

从图中，我们可以看到，2016年，温州、芜湖的年末跌价准备余额有所减少，而镇江、宁波、南通的项目有所增加。

出于好奇，挑选了其中一两个项目，比如南通的金域蓝湾。

2010年12月1日，万科金域蓝湾头次进驻南通，成为万科集团在南通的开山之作，以总价5亿多的价格拍得港闸区CR10042地块，该地块的起挂价为3500元/平方米，较后竞得价为5020元/平方米。

该项目位于南通港闸区，周边交通便利，生活配套也在逐年完善，2010年首开均价9180元/平，到2012年加推住宅均价在11500元/平，2013年小洋房11000元/平。2015年该项目住宅产品已经售完，那此次的存货跌价对象应该不是住宅。

个例不能代表全部，但也能说明一些问题，或我们可以做一个推测，除了项目本身的问题，*近炒得比较热的城市行情并没有所说的那末坚挺，比如周六日出台调控政策的镇江又或一直鼓吹靠近上海的南通。所以，在买房这件事情上，还是得多方考虑。

叁丨关于楼市调控，万科这么说

万科在年报中，这么评价楼市调控：

当 2016年10月，国家对部份热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来讲，无疑是一个利好。

一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子2014年，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应当回归居住属性，房地产应当回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应当不忘初心。

对于楼市形式，万科表示：短时间来看，市场环境仍然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，和行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

提及2017年的策略，也就很好理解万科为什么对调控的颇感欣慰了。

万科表示，将继续坚持“不囤地、不捂盘、不拿地皇”的原则，积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。

在现房销售来临的时代，2016年疯狂拿地确切不是一件理智的事情，而万科却拥着870亿，当某些企业资金链出现问题的时候，或许就是万科出场的时候了。

资料来源：21世纪财新汇、观点地产、每日经济报道

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