防范房地产调控误入动态不一致永恒

我就在这里待一待 防范房地产调控误入“动态不一致”

【建材】2010年以来，我国的房地产调控政策密集出台，政策力度也越来越大，住房交易量出现了大幅度的萎缩，但价格相比交易量却依然坚挺。房价为什么对政策出现较强的免疫力？用动态不一致性理论来分析有一定的针对性。　　　　动态不一致性基本思想　　　　动态不一致性理论由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年创立，他们凭借此说和在真实经济周期理论上的贡献荣膺2004年诺贝尔经济学奖。　　　　动态不一致性诞生于西方国家关于货币政策是采取单一规则还是相机抉择的争论之中。它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的较优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是较优的，这导致决策当局有可能食言，并放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，动态不一致性是缘于事前的较优政策和事后的较优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，会形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果将使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该作出预先承诺，即要按规则行事。　　　　通过专利权保护的案例可以更清楚理解动态不一致性的理论观点。在人们进行发明创造之前，政府的较优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事于发明创造，这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时，此时政府的较优政策是不提供专利保护，这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的较优政策与事后的较优政策是不相同的，因而在这里存在动态不一致性问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而如果政府不能够进行预先承诺对专利提供保护，则人们不会进行发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，所有国家都制定了专利保护法。　　　　房地产调控过程中的动态不一致性　　　　从近些年来的实践来看，我国房地产调控也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。　　　　2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑。国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1(此时只有季度数据)。在开发商喊出房地产冬天来临的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击(其实，当时房地产投资还没有受到影响)，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文)。该文件靠前次提出了房地产业是国民经济的支柱产业。　　　　于是，在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现较大逆转，这让市场初次领悟了政府保增长的政策底线。从2003年年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份达到创纪录的57.1%。　　　　2005年、2006年的房地产调控同样暴露了政策的前后不一致倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(国发［2005］26号，简称国八条)主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。其目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。该政策出台之后，市场的反应明显，从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7、8月份的二手房价的环比都是负数。

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