关于北上深的房价两位大佬互掐了

[导读]4月18号，欧神欧成效和同为大V的杨红旭老师在上海滩做了一场分享，活动叫2018房地产财富智享会，由海狸房和家、微博房产、WEIMEDIA未亦传媒联合主办。

4月18号，欧神欧成效和同为大V的杨红旭老师在上海滩做了一场分享，活动叫2018房地产财富智享会，由海狸房和家、微博房产、WEIMEDIA未亦传媒联合主办。

引：杨红旭老师在欧神之前做了演讲，很多人对他在上看空、不实地踩盘略有微词，杨老师给出了相应回应，并给出了宏观上的个人分析。

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杨红旭：京沪永远涨大体上是没问题的

但不能以季度、半年为单位

我01年到上海，之前是做房地产策划。大家有熟悉上海的，知道年上海楼市非常的热，包括温州的一些资金进入，包括长三角都是大涨。

所以05年出了个国八条，然后出现了一个大的降幅，06年很多人闹着要退房，打官司，赔违约金也要退房。我就决定开始研究。

很多人说我是键盘侠，喷我不懂燕郊，问我有没有踩盘200个。

告诉各位，我从来没有过踩盘200个，燕郊我一次也没去过。17年2月我说过，中国最大的泡沫就是燕郊、环京，然后就……这个东西不是你踩盘多少的问题，是宏观中观微观的东西。

这个东西不是我唱空了就会跌，也不是欧神唱多了就会涨（听到这儿我喷了，高级黑）

这个不是你多军或至于“驱逐舰在未来的战争中可以取代航母”就更经不起推敲了！如今驱逐舰在航母编队中的地位是怎样的？护航！为航空母舰提供必要的掩护！提供足够数量的海基导弹库者空军就能阻挡市场大势的变化，市场就是这样，有多就有空，一定会有分歧。市场没有一直涨的也没有一直跌的。财上海说京沪永远涨，昨天晚上我们约他吃饭他没来。

京沪永远涨这个我觉得大体上是没问题的，只不过你不能以季度、半年、一年为单位，比如说我以三年五年作为一个周期看这样。

2017年上海二手房跌了10个点，我们能说它涨了吗。

这是一个开头啊，今天讲三个东西。时间有限大概过一过。

短周期的理论及实践

房地产的板块轮动规律

消费者购房的体系

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我认为2019年楼市会稳中趋松

类似14年

这有一张图，根据过去多年政策的变化，梳理了一下。这是中国70个城市总牢牢占据企业市场三甲行列的房价走势和上海的走势的对比。（部分演讲ppt视频里没给正脸儿，对不起）

这个房价走势有涨有跌，但是你会发现涨的时候多。05年和08年大家都是低迷，但你发现13年，上海的同比涨幅远远强于全国，顶峰出现在2016年。

全国目前还是在涨，但是在收窄，5%左右。

那么如何去判断楼市短周期的波动，什么在决定短期因素呢？我总结之后有四个主要因素：经济、政策、资金、存货。

经济比较宏观，政策和资金是核心。第一看政策第二看资金，如果这个我们把握住了，就大体上把握住房价波动的节奏。

过去十几年，中国经济最高温的时候是07年。现在我们说中美打贸易战，当年中国加入wto后，到了07年制造业情况是最好的。08年爆发危机后遭遇了一次变化，从10年开始，中国经济正式开始告别两位数（指gdp增长），这是个宿命。

只需要十年，中国gdp总量会超过美国。中国gdp年增长6.9%，美国2.6%。现在中美和八十年代日美很像，那时候日本经济体量是世界老二。

然后美国开始打压日本，签订广场协议，使日元对美元升值，90年代初日本股市房市泡沫破裂。现在日本几大都市圈的地价，是91年高峰期的30%。

很多人很悲观，但是呢，日本这个泡沫破裂然后趴在地板上，是一个孤本，全球只有一例。我不相信中国会这样，我相信d中央的智慧。

这两天不是降准么，有人问是不是跟放水有关系，这个也是和贸易摩擦有关系的……14年有一段时间 对美元是贬值的，然后都很紧张，到了16年 汇率升值，外汇储备保住了，但是到了今年3月份，又出现了一次外储的下滑，一旦外储下滑，印钞机就会减速。

这次的定向降准也是应对一些资金出现偏离的状态。我们现在存储率比较高，利率比较低，存储率往下降是有空间的，但是利率不会，有可能会加息。（这段儿核心意思：降准是定向的、加息是可能的）

我们只要知道中国现在的增长率就像一个L型，在六点儿多稳住了，企稳了。当企稳我们不要太关心经济面对楼市短频的影响。

我们说经济走势和房市走势从大的格局上是个正相关，经济好了大家有钱了就买房了。

但是短期来看，经济走势和房市走势是个负相关，就像开发商说的房地产是个夜壶，当经济低迷的时候会拿房地产来救经济，比如08年11年12年14年都这样。目前呢经济就是一个低位徘徊，所以可以忽略经济变化对楼市短期的影响。

接着是政策，这个非常关键。

今年3月份开了两会，每年有两个重要会议值得关注，还一个是12月的中央经济工作会议，会透露出宏观上领导对房地产是什么态度。

13年是没有支撑的，整个楼市是偏平的。14年开始说完善住房保障体系，但说“分类调控”了。2014年2、3季度很多城市放松限购限价，比如杭州，告别了长达四年的低迷，这是一个政策信号。

15年说稳定住房消费，什么时候说稳定那一定是利好，2015利好很多。16年，政策略有收紧。

17年去库存，提到的三四线，没有说一二线，为什么，因为16年一二线过热，库存去的差不多了。所以说17年买房，肯定要去三四线，一二线不支持了。

2018年，我认为是中性的，虽然说房住不炒，但没说抑制，如果个别城市偏热，比如说前三个月的昆明大连沈阳，会给一些抑制。

我认为2019年会稳中趋松，类似14年。那20年会不会有一个大的刺激？我认为要看19年底，2020年3月的两次大会。

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我看空一个是短期的，一个是结构性的

我最近看空18个城市

xiong安是一张白纸绘蓝图，有独立的房地产机制，那别的城市还是延续以前的，长效机制在建立，租赁住房大力发展。

像很多地方zf都把租赁住房当一个政绩，使得将来商品房会有一个稀缺性，也会分流一些需求，所以说各位将来买房子，不要盯着所谓刚需房，因为将来刚需可能会租房子， 但是改善的需求一直在，租赁住房不能满足改善的需求。

货币周期比较好的时候都是楼市比较好的时候，像09年大放水，刺激最高。13年小放水，是一个小行情。13年很多弱二线是没行情的比如无锡南通昆明沈阳，货币的量放的不够，全国只有局部行情。

因为经济降速，m2是往下走的，但是m1不一样。我们这次大行情是在2015年启动， 16年m1达到顶峰，现在来看这次大放水已经接近尾声了。

实际利率，利率是你资金的成本，是比较低的，比13年低，目前还是一个比较低的状态，估计年会往上走。如果说没有多次加息，那利率超不过13年和10年。

这个水库粉丝对借贷比较关注，杠杆比较高，我们来关注一下这个全国的居民杠杆增长率。

你居民买房贷款比率多少，另一面也体现着首付比率是多少，我们看到最高点在17年1季度，之前的高峰在09年。目前已经降了3个季度，但离低点还有很远，所以说杠杆率往下走只是刚开始。

综合金融情况面的，比如11年底资金很紧张，那么资金紧张的时候开发商就开始促销，比如说环京，华夏幸福，现在开始促销。

这个是一个库存，新房的去化周期。这个图是个利好，反应了一个供求，房价短期跌的因素就是因为供求，你说地价高房价就高，那是一个中长期因素，短期就是一个供求，买方卖方的博弈。

目前弱二线和三四线可以高看一眼。很多人说我看空，我看空一个是短期的，一个是结构性的，我最近看空18个城市。大部分城市我是没有看空的，因为供求因素在。我估计二线城市房价下降要两三个季度后，全国大部分城市下降要19年开始。

（红色是看空的18城市，来自杨老师17年2月微博）

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