中国楼市有一个大阴谋生存

国人喜欢 阴谋论 ，所以自媒体就源源不断地生产 阴谋论 来满足需求。关于这一轮楼市 去库存 ，就被人用阴谋论解读了。 具体来说，是这样的： 一切早就谋划好了。政府从货币政策、财政税收等各个角度发力，加杠杆，最终造成了深圳、上海等一线城市房价大涨。当一线城市打开了房价上涨空间，带来了财富效应，激活了全国楼市之后，再来调控一线城市，把钱往二线城市、三、四线城市里赶。最终，开发商纷纷解套，下游产业被带动，稳增长产生效果。 甚至还有人说，深圳这个 带头大哥 都是被选定的，因为是 小盘绩优股 比较容易突破。 我真佩服某些人的想象力和恶搞才能。反正越离奇的说法，越容易被传播，也越容易吸引粉丝。 但，最新的统计数字显然不支持这种 阴谋论 ：据 中国指数研究院 最新监测数据，在深沪等城市 .25 新政之后，特别是深圳4月1日大幅上调二手房交易税费（幅度平均超过50%）之后，一二三线城市的楼市出现了普遍的降温： 上周（4月 日-4月9日）受监测的重点城市中近九成城市楼市成交量下滑。28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降2 .2%。一线城市平均降幅27.4%，其中北京降幅达 0.0%，上海下降17.2%，深圳降 1.1%，广州则达到 7.8%；二线城市降幅达20.9%；三线城市下降 5.1%。 4月14日，国土资源部正式公布《国土资源 十三五 规划纲要》。对于超大城市、特大城市的楼市来说，这个文件送上了一份大礼。 在关于城镇化的一节里， 纲要 这样说： 引导城镇化建设向资源环境承载能力较高区域集聚，按组团式、串联式、卫星城市发展。用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。 这段话隐含了三个意思： 1，控制超大城市和特大城市的土地供应，尤其是中心区，原则上不安排新增建设用地了。2，如果这些城市人多地少，怎么办？跳出去发展卫星城，把城市变成多组团，串联并联什么的。 ，继续增加部分三四线城市的土地供应。 应该说，国土部的这种土地供应策略是值得推敲的。对于房地产库存量已经很大的中小城市和特色小镇，增加土地供应量只能带来更大的资源浪费和库存问题。 而对于中心城市来说，控制土地供应量只能带来房价上涨。因为目前中国人的迁徙基本上是自由的，只有户籍制度保留了计划经济时代的烙印。北、上、深这类城市就是有吸引力，有巨大的发展机遇，政府无法强硬阻止外来人口流入。但对土地的供应，政府权力显得非常刚性，尤其是对中心城区的管控，这样将让北、上、深这类城市的住房供应矛盾更大，房价飙升的几率更高。 那么，什么是超大城市，什么是特大城市？根据2014年国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，新标准将城市划分为五类七档，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市；城区常住人口500至1000万为特大城市。中国的超大城市目前只有6个：北京、上海、天津、重庆、广州、深圳。 比较而言，上述土地政策肯定会在这6个城市得到更严格的执行，这固然可以降低这些城市中心区的人口密度，减轻交通拥堵，有利于改善空气质量，但必将抬高中心城区的房价，这是毋庸置疑的。 其实，中国应该承认 城镇化不可能均衡发展 这一观点和现状，推动大城市化，这样有利于节约资源，减少房地产库存。 楼市跟股市很像，如果一波行情中带头上涨的板块走软，大盘能否顺利切换风格，往往带有极大的不确定性。深沪楼市，就相当于股市里的 蓝筹股+高价股 板块，它们没戏了，那些跟风的概念股就失去了龙头。 更何况，楼市跟股市还有很大的不同点：上市公司可以讲故事，但那些库存巨大、人口流失的三四线城市就很难讲故事。自贸区轮得到它们吗？国家级新区轮得到它们吗？金融中心、创新中心、教育中心轮得到它们吗？ 大家常说，王侯将相宁有种乎？在股市上也许是这样，草根可能逆袭，比如阿里巴巴、腾讯逆袭了很多大国企。在城市竞争中就不是这样，中国最好的发展机遇，永远也轮不到三四线城市。 即便偶尔有运气好的，可以在大城市吃肉的时候喝点汤，跟着涨一把的，也就是北、上、深旁边的城市，比如廊坊、保定之类。但你见过一个城市在1949年之后逆袭北京的吗？在现行体制下，永远不会有。 逆袭上海的倒是有一个，就是北京。在权力的长期作用下，北京从1949年经济规模只有上海的四分之一，到现在基本上全面超越上海。到2015年底，北京汇聚的资金总量是上海的1. 倍，几乎相当于 深圳+广州+天津+重庆 。 所以，中国的城镇化注定是失衡的，很多城市的库存注定是没有办法解决的。一线城市涨，他们或许跟着卖点房子；一线城市如果跌，他们只能变得更惨。 从过去两年房地产 ****** 的路径看，政府也是摸着石头过河。从2014年 月到2015年 月让地方政府打头阵；一看效果不行，从2015年 月开始，中央政府开始出面。到了2016年 月，楼市呈现了 该火的城市没有火，不该火的城市疯了 的态势，于是开始出手调控热点城市。调控初期，会有热钱流向非热点城市，但这个效应很快就结束。楼市很有可能全面转冷。 现在，以东北几个城市为代表，开启了新一轮 ****** 。但说实话，效果不会太明显。 如果全国楼市再次进入僵持状态，成交下滑，会不会再次放松一线城市楼市呢？我觉得完全有可能。你看看股市就明白了，最近不又在羞羞答答地加杠杆了么。 (作者系深圳商报编委)