穗豪宅逆市突增卖楼速度像蜗牛美食

沿悦江路、滨江路走来，珠江边上建起了不少豪宅。

沿悦江路、滨江路走来，珠江边上建起了不少豪宅。

沿悦江路、滨江路走来，珠江边上建起了不少豪宅。

沿悦江路、滨江路走来，珠江边上建起了不少豪宅。

●实际成交价仅为报价八折。

●6万元/平方米变“待定”。

●“没工作记录也有办法达标”。

限购之下，豪宅本应是各类住宅产品中最为尴尬的类型，高高在上，却又无人能买。然而，春节之后，连日调查发现广州楼市中的豪宅突然多起来了，不仅仅在市中心，在花都、番禺和佛山板块也出现了价格远高出当地板块的高端豪宅。

标榜为楼市奢侈品的豪宅，是否能像奢侈品般，在楼市低迷期走出别样风情？它的价格，在跌跌不休的环境中又是否真能像奢侈品那样保值？

经过两周的调查发现，豪宅的日子并不好过。豪宅的实际成交价常常只有销售人员口中价的八折，而卖楼的速度更是像蜗牛。所谓曲高和寡，高处不胜寒。但是，限购之下，购房者一步到位的心理突出，普通住宅中的高端产品反而受到市场欢迎。

疑问：

中端楼市坚守者

突然进军豪宅领域

春节过后，琶洲楼盘保利天悦因6万元/平方米的价格引人关注。

不过，到现场询问销售人员、再咨询保利公司，双方均相当保守，“价格还没有定呢，真怕6万元/平方米把我们的客户给吓跑了。”项目销售负责人表示。之后发现，上楼盘的吹风价也改成了待定。

在广州，进军豪宅领域，保利还是第一次。保利的定位，向来专注于核心家庭，产品以中高端为主。保利集团副总经理胡在新表示，在起步阶段，他们也很喜欢150、160平方米的产品，这样的面积最好设计，一梯两户、南北通风。但是实际上，他们发现90~120平方米的产品才是中国核心家庭的真实需求，“主流发展商就做主流产品。”

显然，天悦不是主流产品。统一的 70平方米的户型，全套房设计、中西餐厅、主仆分区分梯……还有高尔夫的小练习场。

在宏观调控鼓励刚需的时候，在富豪阶层被限购政策绑住了手脚的时候，保利的这一动作，令人费解。

分析：

开发商也要过日子

豪宅项目捂不住

发现，在楼市低迷之时，豪宅却如雨后春笋般冒出。

从保利天悦沿悦江路、滨江路走来，珠江帝景低层尾货 5000元/平方米，信达阳光海岸尾货毛坯60000元/平方米，华标品峰高层尾货平层毛坯 8000元/平方米起、复式单位毛坯80000元/平方米起，君华天汇二线 5000元/平方米、一线55000元/平方米。

在对岸，天汇广场（天銮）52000CAPCOM的Christian Svensson 说。元/平方米，颐德公馆洋房50000元/平方米，博雅首府毛坯均价52000元/平方米，爱群荟景湾均价70000元/平方米。

在番禺，万科红郡独栋或双拼别墅毛坯均价40000~50000元/平方米。

即便是在普通的住宅板块，也出现了明显高于当地板块的豪宅楼盘。比如花都，在豪宅领域素有口碑的新鸿基推出了御华园项目，号称要将其做成广州的豪宅，毛坯吹风均价7000~8000元/平方米，而周边仍有四五千元每平方米的房子。在佛山，新加坡丰树集团进军华南的首个项目富丰新城，小户型均价9800元/平方米，也比周边高出15％~20％左右。

市场冷清，为什么突然之间豪宅反而多起来了？“去年很多豪宅项目已捂盘，拖了很久了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，虽然高端需求受抑制，但总还有一点需求存在，“豪宅开发商也要过日子。好项目，就一点点卖吧。”

困境：

卖楼速度

半年签只有 套

在限购政策下，豪宅首当其冲。销售人员抱怨道：“你的客户有钱又有什么用，没有资格啊。”

“广州可以买一换一。”保利天悦的销售人员告诉。但业内人士告诉，就现实而言，买得起几千万元豪宅的富豪们都不喜欢走这条路。

不过，暗度陈仓的对策多的是。在君汇天下一名销售人员的记录上，赫然写着某客户的对策是“以父亲名义买”。“小孩也行，只要年满18周岁。”外地父母没有工作记录，“我们会有办法让你们达标。”

在爱群荟景湾，销售 表示，只要客户想购房，有的是办法。考虑到限购政策，他们第二期推出的产品将是不受限的性质。

问题是，买的人到底多不多？在豪宅的销售中心，一般都是不预约不接待。一对一的服务中，客户很少，也很难接近。而实际上，豪宅项目的绝对量实际上并不多，像爱群荟景湾、君汇天下、保利天悦，多在百套左右。而卖楼的速度，大部分和蜗牛差不多。根据搜房截取广州阳光家缘的显示，爱群荟景湾在这半年来，签不过 套，累计已售19套，累计未售还有56套，和销售人员所言50多套房差不多都已售完大相径庭；而均价5462 元/平方米与销售人员所说的均价7万元/平方米相比，打了八折有多。

比如华标品峰，半年来售出7套，均价 44 1元/平方米，相比宣传起步价 8000元/平方米，还要少一成。

因为大降价而销售非常火爆的天銮，近半年卖出了 2套，但是累计未售套数仍有 8套，销售均声音价为51 80元/平方米。

相对来说，普通住宅板块中的高端楼，倒是卖得还算红火。比如富丰新城，虽然价格不低，但是全套国际品牌装修和全套衣柜的精装修房受到了买“婚房”一族的追捧。

数据：

六成豪宅价格仍在涨

在楼市调控丝毫不放松的市场环境下，开发商讲究的是以价换量，郊区盘干脆以低价抢客。但是这一招，豪宅市场并不感冒。抽取十个豪宅项目去年8月和今年1月的成交均价对比发现，整体来说六成豪宅的均价仍在上涨，其他四成下降。跌幅最大的汇景新城虽然降幅达20％，但到了2月份，成交均价又升到 445 元/平方米。总体来说，豪宅的销售价格依然坚挺（详见表格）。而成交量则从半年前的 00多套，到1月份的不足百套，跌幅高达78％

开发商说法：

迎合刚需者买大不买小心理

成交急剧萎缩，豪宅的日子并不好过。最典型的是绿城，由于坚持走高端路线，在本次宏观调控中摔得不轻，而坚持中高端路线的保利却突然转向。

是不是在政府鼓励刚需，当大部分的主流开发商都在大量供应中低端产品的时候，保利觉得高端市场有机会？

“高端还是少数，真是少数。”胡在新表示，保利还是坚持中端产品线路。而保利天悦主要是因为区域环境和项目体量，要求其只能做这样的项目才符合市场的选择。而广州也缺少这样的项目。

不过发现，在鼓励刚性需求的时候，大部分的主流开发商都将产品调整到90平方米以上，六七十平方米的房子反而少了。总体上，产品面积大了。

“为什么？因为你有限购。比如，北京，你只有一次机会。”胡在新表示，以前可以先买两房过渡一下，现在大家都希望一步到位。“紧凑型的三房、四房，90~120平方米，是市场的主流需求。” 一步到位心理在很大程度上促进了住宅向高端市场发展。

政策调控，高端住宅是否还值得投资？有业内人士分析，限购对豪宅市场有打击，但是由于豪宅基本上占据了稀缺资源，无论是投资价值还是居住价值。

典型区域：天河半年间

价格涨 ％成交量萎缩78％

以豪宅聚集区天河为例，整个市场恍如“当一天和尚撞一天钟”，除了两三个豪宅盘亮相之外，多个楼盘延迟了开盘的时间，促销活动相当少。但是，近半年的签数据却让人大吃一惊：近半年来，虽然成交量一路下滑，但是整体价格却是一路上涨。

据数据中心统计，天河区在过去半年的签均价已逐步突破 万元/平方米，与半年前相比，涨幅达 ％。而成交量则从半年前的 00多套，到1月份的不足百套，跌幅高达78％（详见表格）。

究其原因，可能跟去年10月份珠江颐德公馆洋房组团的开售以及去年11月份天銮开盘有关。这两个项目签均价都在50000元/平方米左右。此外，其他的一些在售项目，也在悄悄涨价。和半年前相比，华景里的签均价由2 000多元/平方米上涨到了现在的25000多元 /平方米。