南京宅地首现流拍高估市场预期.蹭飞

近日，南京白下区G16地块因竞买开发商未到场而宣布流拍。这是今年以来南京市首现住宅用地流拍。此前，该地块曾被多家知名开发商视为宝地。

“到目前为止，南京市推出的住宅用地并不多，因此该地块一直很受关注。”上海开瑞土地咨询中心副总裁陈新说，没想到最终结果却是流拍。

一位业内人士分析认为，按照目前的推地流程，一般都是有企业表露意向之后，地块才会被挂出并公开拍卖。因此，估计是有意向的企业临时“闪人”所致。目前，南京的房地产市场正处于买房人、开发商互相观望的“冷冻”状态，在这个时期出让土地，开发商不敢轻易拿地，也在一定程度上增加了流拍的风险。

高估市场预期

出让公告显示，G16地块东至理工科技园二号路，西至双麒路，南至石杨路，总出让面积约为1 .8万平方米，用地性质属二类居住用地，容积率1.0＜R≤1.8 。该地块挂牌起始价为11亿元，即便按照最大容积率1.8 计算，最低楼面地价也达7017元/平方米。

有内部消息称，北京首创此前对这幅地兴趣浓厚，万科、朗诗也虎视眈眈。“原本有意拿下该地块的北京首创集团，由于其总部觉得该地块起拍价过高等因素，最终决定放弃。”

从该地块的前景来看，由于其位于土地较为稀缺的城东，且体量不小，处于正在开发中的麒麟科技新城规划范围内，未来可依托新城规划的相关配套。但由于其起拍楼面地价高达7017元/平方米，已是该片区的地王，故性价比并不高。该地块附近的紫金明珠、鸿意星城项目，位置比G16地块更好些，但二手房价格也不过14000元~15000元/平方米。

但市场基本不上量“对于这块地，我们做过可行性分析，如果时间倒推2年，就会毫不犹豫地拿下，即使拿地的价格高一点，因为土地肯定升值，可以先储备起来，过两年再开发。但在目前的大环境下，这样操作很困难。”上海一家中型开发企业的投资总监李玉伟说。

“7017元/平方米的起拍楼面地价，反映出国土部门高估了市场预期和开发商的信心，在定价上没有作出精确的市场研判。”陈新认为，起拍价较贵，挤压了开发商的盈利空间，是造成流拍的主要原因。此外，地块周边配套不完善、城东南整体规划滞后等，也是流拍的原因。

下药不对症

“在市场不明朗的情况下，盈利空间有限的地块已难获开发商青睐。”中原地产一位研究分析人士如是说。据中原地产监测，目前，各大城市宅地溢价率已连续 周保持在10%以内，且部分城市土地市场已出现流标。

从今年南京推地的节奏来看，大多集中于用地，纯住宅用地难得一见。“现在不拿，不代表该地块的市场前景不好，只是在现有条件下拿地的风险较大。两年以后，拿这块地可能更合适一点。”李玉伟说。

他分析认为，这幅地在行政区划上虽属于白下区，但在区位上已在麒麟科技新城规划范围内。因此，未来在商业及配套上，还能从麒麟科技新城的发展中“沾光”。同时，该地块周边交通较为便利，西侧的双麒路、南侧的石杨路开通后，将分别成为南北及东西走向的主要干道。南京百里秦淮风光带的建成也能使该区域在绿化上受益。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授认为，除了地价过高之外，金融政策从紧是更加主要的外部原因。连续提高准备金率，银根收紧使得开发商的资金链比较紧张，再加上近期楼市销售量普遍不佳，开发商对未来预期不确定，在拿地时自然很小心。“这幅地块流拍，可能会对开发商的心态产生一些影响。大开发商出于全国布局的考量，在某一区域拿地时可能更慎重，而中小开发商则可能因判断不明而更加忐忑。”

事实上，今年房地产开发企业在南京拿地早已热情不再，而当地仍还在酝酿出台抑制土地市场过热的办法。经过研究论证，下一步可能实行“限地价、竞配建”方式，即对地价实行最高限额，同时设定一些出让条件，比如地块必须配建多少套保障房等。