通过前面几讲的了解地漏

徐远的房产财富30讲|第14讲限贷限价限购限售会持续多久

通过前面几讲的了解，我知道房价的长期趋势是上涨的。但现实情况是，房价短期内有波动现象，有时涨得快、有时涨得慢、有时平稳、有时下跌。

房价的短期波动，有两大类原因，一是房地产调控，一是货币政策松紧。后者是针对整个宏观经济采取的措施，但对房价波动也有很大的影响，甚至比直接的房地产调控还要大。

本讲主要讲解关于房地产的调控。

2016年以来，房地产调控是层层加码，采取各种政策来限制房屋买卖，先后祭出了“五个限制”的杀招，分别是限购、限贷、限价、限售、限商。房地产由此进入“五限时代”。

本讲要解答以下3个问题

“五限”政策的实质是什么？

对房价有多大的影响？

会不会长期存在？

一、限购和限贷会长期存在

目前绝大多数大中城市都有限购政策，限制买房资格和买房数量。

购房资格，一般只有本地户籍人口，或没有本地户籍但社保达标的常住居民，才有够房资格。

购房数量，在具备买房资格的条件下，设置买房数量的上限，一般只能买2套，个别中小城市能买3套，特小城市不限量。

限购的政策，与限贷政策配合使用。比如，北京首套房首付最低35%结果蒋姓少年的母亲抱着6个月大的孙女到警局，二套房，首付最低就要60%，明显地抑制二套房贷款需求。（现实中能够致富，很多人都需要借助贷款才能买房）

限购、限贷政策，明显的目的，就是限制购买人群，限制购买数量。换句话说，政策不是不让你买，而是不让你多买，当地人可以买，但最多2套。

怎么理解限购和限贷这两大政策？这就要回到我国房地产政策的主基调，就是“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的。房住不炒的实质，是把房屋的投资属性和居住属性分开，允许居住买房，限制投资买房。为什么要这么做？主要是防止因为房价的快速上涨，导致财富差距进一步拉大。

二、限售限价限商可能会有变化

限售，就是限制商品房出售，例如，新购房要五年之后才能转手，以此限制投机买房。但实际效果可能南辕北辙，有可能会减少二手房供应，导致短期内推高房价。

实际上，让想买的买、想卖的卖，政府还能收税，没什么不好。

再说，政府限制人卖房，房子是私有财产，属于非情理干预，有点说不过去。

何况，这种限制对降低房价也没什么效果。不让人卖房，减少了二手房供应，短期内推高了房价。（限售的策可能会逐步放开）

限价，就是限制新房的开盘价，房价高了不让开盘，不发售房许可证。这种做法的直接效果，扭曲了市场的价格信号，创造了寻租机会，也不利于解决居民的住房问题。

限价政策之下，可能会产生很多寻租行为。价格压低了，买到的人就是白捡的便宜，很多人不仅会去排队买房

，还会想办法走后门，就给腐败分子留下了机会。

寻租行为之外，还会产生一些变通的行为，比如开发商不想卖了，只租不卖，这样开发利润好很多。只租不卖，开发商的资金回笼会变慢，开发周期会变长，资金成本会增加，最后都会转嫁到住房上。

限价政策，无非是增加了市场交易的摩擦，短期可能抑制房价，但是对长期房价没啥影响。相信在长期，这样的政策也会被慢慢修正。

限商，就是限制商业楼、办公楼按照公寓楼设计，改装成公寓出租或者出售。考虑到很多商业楼，办公楼的地段往往比较好，这个限制其实是减少了优质地段的房屋供应。所以，突破这个限制的积极性很强。

那么，能不能突破呢？限商有没有道理呢？

商业楼、办公楼的土地性质是商业、服务业用地，住宅楼是居住用地，土地性质不同，地价也有所不同。要突破“限商”的限制，就要转变土地性质。全世界各国都实行了土地用途管制。

商业楼、办公楼里面有大量生产经营活动，可以贡献税收，居住用地是住宅，不产生税收。所以，未来如果要把商业楼、办公楼转化为居民楼，要有一个综合考虑，前提是补地价，弥补政府的税收收入，否则可能性不大。

我们分别讨论了房地产调控的“五限”，严格的“五限”政策，不仅直接影响房产的开发和交易，还影响人们对于未来房价的预期。综合作用之下，过去两年房价涨幅，的确受到了抑制。

根据国家统计局的数据，从2016年房地产调控以来，到2018年10月，两年的时间里，一线城市仅仅上涨了1.4%，二线上涨14.3%，三线上涨16.9%。一线涨幅比二三线低这么多，这和房价上涨的一般规律是反过来的。这就说明，调控对房价还是有很大影响的，或者说，我国的房地产调控，已经取得了显著的效果。

不过，调控这么严，房价还是上涨的，说明潜在的购房需求还是很大。这种调控政策，影响短期的房价增速，但是不会改变基本面。不改变基本面，也就不会改变长期的房价趋势。

房价的基本面，取决于经济增长，通货膨胀，城市化，目前，这些都不会变。

作者简介：徐远

北京大学金融学教授，博士生导师

美国杜克大学经济学博士