保利千亿之后幸福的负担

2012年12月21日上午11点，位于广州琶洲的保利房地产（集团）股份有限公司（，）品牌管理中心响起一阵欢呼，不断刷新的销售系统刚刚将数字定格在“1000亿”。保利地产继万科之后，成为第二家销售额达千亿元的房企。

当天，保利地产副总经理胡在新向本报证实，保利地产2012年的签约额已突破千亿元。从2008年205亿元的销售额到2012年12月21日的1000亿元，4年时间里，保利地产的年复合增长率超过了50%。

“在后千亿时代，尽管基数已经增大，但公司仍有信心保持每年20%～ 0%的增长速率。”胡在新说。兰德咨询总裁宋延庆认为，保利地产和中海地产在规模上超越万科“是早晚的事”。

但如同万科一样，在后千亿时代，保利地产也正面临着一系列的挑战——管控结构的调整、内部管理效率的提升、规模与质量的悖论，高财务杠杆对资金链的承压和对利润的吞噬，让这家新晋千亿级房企开始品尝到什么叫“幸福的负担”。

牺牲价格保千亿

2012年12月21日，保利地产对本报确认，签约额已突破千亿元。与2011年的7 2亿元相比，保利地产截至2012年12月21日的年销售额增长幅度超过 6%。

得益于全国房地产市场的回暖，不少房企2012年均取得了不俗的销售业绩。从已公布的部分房企2012年三季报来看，已经有数十家房企完成全年销售目标的70%以上或接近完成70%。万科2012年前11个月的销售金额已达1272亿元，中海地产和恒大地产也分别累计实现房地产销售额约847.2亿元及846. 亿元。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，万科、保利地产等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，验证了宏观调控之下至今上摸高点依然受制于上周四中阴线的1／2反弹位即1320点和333点，房企“死扛”不如“跑得快”的生存法则。2012年上半年保利地产“一步到位地降价”及合理定价，也在一定程度上保证了其年度销售业绩破千亿元。

保利地产认为，除了准确把握调控背景下的市场窗口期，跑赢大市外，始终聚焦“刚需与首改”亦是公司能取得千亿元销售额的关键。据了解我国三大发电设备制造企业已具备生产30万千瓦及60万千瓦机组的能力，120平方米以下的刚需产品销售额占该公司住宅类产品销售额的比例超过七成。精确的产品定位也使其保持了高去化率，保利地产2012年的销售整体去化率高达80%，远高于2011年的68%。

除了销售额，保利地产的营业收入及利润等指标也取得大幅增长。其2012年1～11月实现营业收入5 8亿元，实现利润110.6亿元，同比分别增长 5. %和24.8%。

多元化的尝试为保利地产的规模增长提供了不少助力。据保利地产有关负责人介绍，2012年公司地产的销售额接近150亿元，新开拓的地产也颇有建树，仅广东阳江的保利银滩项目的累计销售额就接近20亿元，而位于成都的保利石象湖项目2012年获得销售额近6亿元。

不过，保利地产千亿元销售额的完成，与其“以价换量”的策略密不可分。显示，保利地产2012年的销售均价与2011年的1126 元/平方米基本持平。但在调控期的2010～2011年，其销售均价则上涨了17.18%。

未来 年内或超万科

2010年，当万科成为首个千亿级房企时，其曾放言到2014年要实现2000亿元销售额，到2020年达到 000亿元销售额。但冷静过后，万科又提出2011年的销售额不能超过1400亿元。此后，万科还表示不预设销售目标，增长是经营效率提升的自然结果。2012年前11个月，万科仅取得小幅增长。

但对保利地产而言，千亿元销售额之后的增长策略似乎并不是太难取舍。胡在新表示，中国的城镇化还存在很大的潜力，中国的房地产市场还没有一家企业的市场占有率能超过5%，“尽管基数已经增大，但公司仍有信心保持每年20%～ 0%的增长速率。”

以保守的20%的增长速率计算，201 年保利地产的销售额可达1200亿元。截至目前，保利地产仍有待售资源约 00亿元，预计201 年新开工面积将超过1200万平方米，能为其201 年提供超千亿元货量。与此同时，保利地产也在快速补充土地储备以满足未来增长所需，2012年该公司拓展土地26块，建筑面积达980万平方米。

“现在公司的市场占有率为1.8%，希望未来能提高到2%。”上述保利地产负责人表示，这就需要区域布局的进一步扩张及深化。“除了进一步增加布点，还要做深已经进入的区域。在绝大部分已经进入的二线城市，单个城市目前的销售额能达到 0亿～50亿元，未来希望能做到60亿元以上。”

该人士还表示，商业地产、旅游地产、养老地产等多元化产品也会陆续增加收入贡献。

中投证券分析师李少明在报告中指出，保利地产的股权激励计划已完成授权，且行权价8.1 元/股仍远低于目前股价，这将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。

宋延庆对表示，2008～2012年的这4年里，保利地产销售额的年均增幅约为200亿元，是行业里增速最为稳健的房企之一。“保利地产和中海地产这两家央企，在规模上超越万科是早晚的事。”

对比保利地产和万科2008～2011年的数据，在销售额方面，保利地产 年内增长了2.57倍，而万科为1.54倍。在营业收入及净利润方面，保利地产的增幅为2.0 倍和1.92倍，而万科则为0.75倍和1. 9倍。综合来看，过去 年里保利地产的增速高于万科。若按这样的增速计算，2014年，保利地产的销售额将达到1881亿元，而万科则为1871亿元。

有分析人士认为，多样化的融资渠道及强大的融资能力是保利地产快速成长的根本，也是未来发展的基石。历年来，保利地产在投资、境外融资、等融资渠道上均有所突破。

后千亿的挑战

在一些管理学专家看来，房地产企业的规模在快速膨胀，但那些年销售额超过七八百亿元，甚至销售额达千亿元的房地产公司，其战略思想与管理水平未必与规模匹配。

万科集团总裁郁亮曾直言，万科已进入后千亿时代的新阶段，最大的问题在于公司大了以后的管理问题。2009～2010年间，万科实施了千亿后的改革计划，包括精兵简政、合并总部的一些部门，大力支持地方公司等。

正略钧策合伙人康桄瑀认为，迈过千亿门槛后，保利地产的当务之急是尽快明确有效的管控结构。据了解，保利地产目前采用的是垂直化的二级法人治理架构，集团总部直接对接22个区域公司。

“不排除随着区域公司数量的增加，未来会进行架构的调整。”上述保利地产负责人透露。

“规模增长需要周转率的保证及品牌溢价率等指标的提升，这些都需要制度保障。”康桄瑀表示，很多企业在初级阶段只重视纵向管理的效率，但在规模不断壮大后就必须面临加强横向沟通的问题，“也就是打破各个横向部门的相对独立状态，提升内部管理效率。”

在规模与质量之间，万科一度犹疑不决，大维度的扩张及频繁出现的“质量门”曾被视为这家龙头房企偏离其核心竞争力的印证。2012年5月，万科集团董事长在股东大会上再度提出了要数量还是要质量的问题。这是规模化企业无法回避的一个选择题。

无论是已进入的城市还是项目的数量，保利地产相比万科、恒大地产这样的竞争对手都要少。2011年，万科的精装修房比例已高达80%，而保利地产目前的这一数据仅为10%。在保利地产管理层看来，上述这些相对落后的指标将成为支持公司持续增长的重要动力。

但正如郁亮所担心的，规模扩大后，任何一个局部的问题都会引发对公司整体的质疑。随着项目数量及精装修房的增多，如何防范和规避“质量门”、减少对品牌及销售的影响，也正是保利地产在千亿销售规模之后的重大挑战。

挑战还来自对上市公司而言更敏感的指标——利润。近两年，万科乃至保利地产的管理层都会被股东问到同一个问题：“为何卖得比中海多，利润却比人家少？”2011年，中海地产的净利润再度破百亿元，达125.5亿元，净利润率高达 0%。同期，万科的净利润为96.2亿元，净利润率为1 .4%；保利地产的净利润为65. 亿元，净利润率为15.7%。随着规模的扩张，保利地产的净利润率从2008年的19.6%逐渐下降到2011年的15.7%。

上述保利地产负责人表示，在目前的市场条件下，单个项目的利润指标很难提升，公司计划通过培育新的盈利增长点和增加高利润项目的比例来提升整体利润率。据其透露，保利地产目前已开始探索全产业链的发展模式，设立了设计、监理、销售代理、物业、会展、商业等专业公司，期望通过更多元化的经营，稳定和增加利润贡献。

与万科的不融资态度相反，保利地产的高速增长在一定程度上依赖于高杠杆的运用。据了解，2008、2010及2011年，保利地产的净负债率分别达到了12 %、12 %和119%，而2012年上半年仍维持在115%的行业较高水平。数据显示，保利地产2012年前三季度的有息负债总额高达779亿元，同比增长20%。

有机构披露，保利地产是业内和公司合作最多的房企，发行的信托计划超过20款，融资规模超过70亿元。一位长期跟踪保利地产的业内人士认为，预计保利地产有息负债的加权利息成本接近10%，预计其2012年利息支出将达百亿元。

一位上市房企的财务总监则对表示，保利地产的高财务成本与其相对激进的发展模式息息相关，“如果规模的持续增长得不到保证或者市场转差，其还债能力就会承压并受到质疑。”

宋延庆也认为，未来保利地产的快速扩张势必还将伴随着负债总额的增加，保利地产需有效控制负债总额，防止过高的财务费用侵蚀利润。