谭礼宁业绩会首秀将助佳兆业融资

融资方面，佳兆业不排除跟保险公司合作或其它可能性。谭礼宁主席在融资渠道方面较有优势，可以帮公司解决融资方面的问题。

月19日，佳兆业召开业绩发布会，佳兆业主席郭英成、副主席郭英智、新任副主席谭礼宁、总裁叶剑生、首席财务官张鸿光等高层出席了业绩会，并就媒体的提问一一解答。

佳兆业一众高官在业绩会上详解了今年佳兆业的发展策略，包括与海航合作方向、旧改项目的进程以及未来的融资渠道的发展等热点问题。佳兆业副主席郭英成强调，旧改项目将是未来三年内集团的核心竞争力，也是最主要的土地来源，他指出，旧改项目有助于集团降低土地成本，增加行业竞争力，未来将重点发展旧改。

以下为业绩发布会上佳兆业集团高管的答问实录：

“牵手海航是强强联手”

Q：目前佳兆业不少项目的平均售价均有所上涨，您们认为今年的楼价将如何进一步上升？目前中央已出台不少打压房地产市场的措施，是否对佳兆业产生一定的影响？

郭英成：每年国家都会对房地产出台不同的政策，均是围绕土地、资金、销售发展等问题。目前看来，房地产对拉动国家经济内需起了很大的作用。今年前三个月，佳兆业的销售有增无减，截至 月18日，佳兆业销售已近11亿元，由此看来，目前国家出台的政策近期对楼市上升的影响比较大，需求较为明显安倍抛出了“返回战略互惠关系的原点”这个皮球，近期来讲，宏观政策的转向对佳兆业没有太大的影响，销售方面可能会有些许影响。

Q：销售表中显示，广州地区08~09年的销售均价大幅上升，有近万元的增长，增长点来自于哪里？

郭英成：由于08~09年销售架构问题，集团在广州地区的发展定位以写字楼和商业为主，其中所开发的中石化大厦、中诚广场、佳兆业广场，已于09年底交货使用，目前在广州还有一个高档住宅项目。广州地区的销售收入主要来自商业销售，尤其是写字楼销售，利润、毛利均相对较高。未来写字楼、商业等方面的比重将增加15~20%。

日前集团亦收购了深圳丰隆项目，该项目也是商业项目，建筑面积达10多万平方米，位于深圳深南大道，深圳市委对面。未来集团将逐步增加商业项目的比重。

Q：佳兆业今年在商业地产方面将有怎样的规划？是否会有意识地增加一些商业地产的合作项目？

谭礼宁：预计今年集团商业面积的出租会增加5%，未来三年内，商业的出租面积将占集团15~20%。同时，在租金收入方面，集团希望2012年以前可以达到 至4亿元。

跟海航的合作，是一个长期的、双赢的合作。海航在很多方面均有优势，尤其是土地，而佳兆业则在开发方面具备一定的优势。目前，集团亦在寻求不同的渠道达成双方的合作。

集团目前选择了海航的几个项目进行合作，开始合作的项目以住宅为主，原来洽谈的项目当中有三个就是住宅项目，当然也有一些商业项目的洽谈。

Q：据了解，海航置业在海南拥有大量的土地储备，此次与海航合作的项目是否也有在海南？是否也是看中目前海南作为国际旅游岛的概念？

郭英成：我们跟海航的合作其实是强强联手，合作方向包括金融、土地及商业等方面，首先进行的是土地方面的合作。因合作关系，集团在土地及拍卖成本相对较低，但低多少目前还在洽谈中。与海航合作的项目亦有在海南，我们看好此次与海航的合作。

目前而言，海南的楼价是有点偏高，但在海南获批成为国际旅游岛之后，集团对海南未来房地产的发展较为看好。

Q：佳兆业2010年的销售目标是多少？佳兆业今年的发展策略如何？

郭英智：2010年销售额会达100亿人民币，销售面积约90万平方米左右。

郭英成：佳兆业于09年上市以来，一直都在加快发展的步伐。过去佳兆业的年前开工量都是100万平方米左右，今年则将近400万平方米。

“将持续做一级开发”

Q：据了解，佳兆业目前在与一家上市公司洽谈合作一个大面的旧城改造项目，能否透露该项目的具体情况？

谭礼宁：佳兆业从05年就开始参与旧改项目，参与拆除的项目有两个以上，包括桂花园及金翠园，均在深圳。集团在东莞亦有一个旧改项目，目前给一深圳公司开发，但具体细节暂时未能透露。

Q：佳兆业今年是否会因加大旧城改造的投入，而减少参与土地市场的拍卖？未来是否主要从旧城改造中拿地？

谭礼宁：佳兆业的增加土储的方式，主要包括烂尾楼改造、旧城改造收购及收购股权，同时，该三种方式我们将继续维持。前两者则拿地成本较低，收购股权的成本也相对较低。未来集团亦会相应增加土地招拍挂的参与，但需要视乎土地所在的城市及地点。

Q：未来是否会增加一级土地开发以增加一些额外的收入？您们认为，由于不是央企身份，民企在土地拍卖的过程中是否容易吃亏？

谭礼宁：佳兆业在土地的一级开发方面已有多年的经验，参与一级开发，不但可以赚钱，还可用于投资赚更多的钱。未来佳兆业将继续做一级开发，我们将通过多种方式拿地。

在拿地的同时，我们也可以做到一级开发。我们在惠州修路，当地政府配备跟我们的资金模式比较特别。倘若拍卖不成功，政府会把此前交付的钱退还在全市“黑车”问题总体得到有效遏制的同时，公众也能得到 0%的利益。

郭英成：央企有央企的优势，民企有民企的发展，我们民企分工合作，工作效率快，也是优势之一。我们四名副主席均是执行总裁，我负责公司的战略发展和人力资源。郭英智主席负责项目的规划，起草，成本资料等基本的工作。谭礼宁主席负责香港投资、财务等方面，另外一位孙姓副主席则主要管投资及旧城改造。

Q：日前国资委勒令78家央企不得参与房地产业务，您们认为该措施是否能减缓地王出现的速度？央企参与土地竞拍，是否会对民营企业造成一定的竞争？您们对该措施的出台看法如何？

郭英成：关于政策的变动，我们不想去估计。国资委勒令78家央企退出房地产市场，此举应是希望房地产业可公平发展。房地产业对国内经济的发展具备一定的优势，如果中央决定央企退出房地产，会对房地产下一步的发展起很大的作用。

佳兆业在中国发展了10年，无论是面对国企还是央企，集团都具备一定的竞争优势，我们有自己一套的拿地方式，而且我们手头的资金相对充裕，若遇到优质地块且价格合理的话，我们也会拿。因此，央企是否退出，对佳兆业的影响并不大。

“不排除跟保险公司合作”

Q：你们今年的开支是多少？投资比例如何？

郭英成：今年的开支主要为买地成本和建安成本，按目前的初步计划，集团将投资20~40多亿用于拿地，届时将根据情况的变动作相应调整，主要视乎有无合适的地块。建安方面则投资40亿左右。

郭英智：20多亿仅是初步计划，未来集团不排除拿回一些新地。预计签订土地合同的成本约10亿元，这是根据集团的发展速度而定，具有一定的弹性空间，但要做的纯粹是10亿元左右。

Q：业绩报告披露，佳兆业的金融衍生工具亏损近8000多万，这是哪个项目造成的？

郭英成：这是一个一次性的项目。早在2007年，佳兆业就曾做一个上市融资，并承诺上市成功将派发一些窝轮给当时的债权人，而该些窝轮已于去年10月上市时全部派出，至此，该项目已完结，而这些窝轮不会对佳兆业未来的发展产生影响。

Q：佳兆业09年的负债率有所下降，可能是由于上市集资资金增多，据了解佳兆业短期的负债率一年亦有 7亿元，而目前佳兆业的现金流也就是 7亿元，佳兆业是如何解决债务问题的？

郭英成：我们有很多的融资渠道，目前我们手里也有10多亿的现金，此外，集团还获得中行及建行共逾150亿元的授信，资金方面不存在压力。

Q：佳兆业主要依靠银行融资，是否会增加集团未来的债务承担？

张鸿光：融资方面，佳兆业不排除跟保险公司合作或其它可能性。谭礼宁主席在融资渠道方面较有优势，可以帮公司解决融资方面的问题。此外，亦可在开支方面做些补充。