价涨量跌投资客搅动京城楼市

21世纪经济报道 敖虹

5月楼市量跌价涨，市场的博弈振荡，却无碍投资客加速入市。

近日，从多个楼盘和代理机构了解到，投资客近期频繁进入楼市。包括方恒国际中心、金隅可乐+、誉天下、金泉时代、金都杭城等多个楼盘中出现较大数量的投资客。方恒国际中心更出现了4位个人投资者购买6层共88套公寓式酒店的案例。

业内人士和分析师在接受本报采访时纷纷表示，目前销售量大量释放，不仅是去年抑制的刚性需求释放所形成的，还源自一部分投资性及改善性需求加速进入市场。随着改善性及投资性需求逐渐入市，未来几个月的商品房销售量仍将有望维持在高位。

多个项目频现投资客身影

据亚豪机构统计数据显示，除去保障性住房，5月期房商品住宅成交11505套，成交面积1 5.4万平方米。环比四月同期，成交套数下降了14.0％，成交面积下降了9.6％。

多个热销楼盘及来自中原、亚豪等代理公司提供的数据均显示，一季度后，北京多个热销楼盘加速出现了投资客的身影雷诺在中国市场缺乏抢眼表现。方恒国际中心负责人向透露，4月份开始就有多个外地的大户投资者谈判整层购买，其中最突出的是4位个人投资者在5月初签订了购买合同，共购买了该项目公寓式酒店6层共88套公寓，且全部是整层购买，其中有两位投资者均一次性购买了2层。该项目均价14800元/平方米，同区域类似产品均价一般为18000元/平方米—20000元/平方米。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威也告诉，旗下位于中央别墅区的誉天下售罄的100套别墅中，香港人购买了 0套。

亚豪机构副总经理高姗透露，亚豪机构代理项目中近期开盘的金隅·可乐+、金泉时代两个项目投资客比例约占到三成以上，虽然未达到2006、2007年市场高峰期的水平，但也比去年回升不少。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，经过2月以来自住需求的放量，5月有所放缓是正常波动。

据金泉时代项目营销总监韩乐介绍，金泉时代一期认购的468套物业中，有40％购买了多套物业，其中5％购买了4套以上，目前还正洽谈一次性购买10套的业主。

“投资客一直存在。”北京华侨城营销总监宋翔华认为，“目前主要是不仅多个楼盘出现了投资客，而且每个楼盘中的投资客的数量都在增加”。

不过，北京易居房地产研究所副所长牟增彬的看法则相对谨慎。他认为目前仍旧是少数投资客在行动，还暂时无法对市场形成影响，投资客仍应谨慎入市。

投资需求补位？

据上述方恒国际中心有关负责人介绍，4月份投资客开始加速进入楼市，主要是经济危机有所缓解，利率走低，股市好转让投资客信心恢复，并认为购买房产最安全。

据了解，2006年投资客的投资主体是中心城区的大户型高端公寓或景观条件上佳的别墅项目，2007年转向了写字楼和商业地产，进入2008年，投资者资金缩水，损失惨重，在蛰伏一年多后再度出手，心态也发生了不少变化，购买小户型比较明显。

金泉时代的客户需求统计显示，投资客最看重的因素是价格，占到访问量的7 ％，其次是区位、交通。其中，购买单套面积在100平米以下的客户占到了76％对这款属于稍微有点了解的玩家就清楚，投资客更加关注小面积、低总价的户型。

高姗认为，在整体销量增长、市场转暖的预期下，出现了项目提价现象，这一方面抑制了部分自住需求，另一方面也激发了投资需求的复苏。但投资客虽增加，心态趋于理性，投资周期在年的客户占到了绝大多数。

孟奇表示，目前支撑楼市热销的已经从单纯的刚性需求，过渡到刚性需求、改善性需求及投资性需求三方共存的局面，其中后两类需求目前成为楼市主力。

“投资客肯定已经入市了，楼市成交量大幅回升，光靠自住型买家无法支持这么大的量，只是投资者主要选择购买低总价的小户型。”北京欣园业地产机构总经理罗园说。

根据国元证券的监测，2007北京期房住宅年户型面积为 0平方米/套，最高达140多平方米/套。2008年上半年，户型面积在110到120平方米/套附近，而2008年下半年，成交户型面积急剧下降到90至100平方米/套。2009年，户型成交面积逐步上升，由年初的90平方米/套逐渐上升到目前的110多平方米/套。上海及深圳是如此。

“今年以来商品房市场的持续回暖，不仅是刚性需求释放所形成的，还包括改善性及投资性需求在逐渐入市，这将有利于未来几个月商品房销售量持续上升。”国元证券研究员陆航称。

近日，在由蓝筹地产传媒与乐居联合主办的“信心2009——转型期的中国房地产发展论坛”上，中国房地产研究会副会长顾云昌也告诉，楼市已走出阶段性谷底，但要把柔性的改善性需求和投资性需求激发起来市场才能真的稳定。

中信证券陈聪也认为，2009年下半年行业的热销情形仍将持续，改善和投资性需求将陆续释放替代一部分自住需求，以抵消由于房价上涨而造成的自住需求退潮。