范剑平房地产价格走势将分化

三四线城市房价风险较大

今年上半年，房地产出现逆势回升势头，开工面积和房价均在上涨，1至5月，全国商品房平均价格上涨12.7%，涨幅同比加大8.9个百分点。范剑平认为，房地产风险主要集中于三四线城市。由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临人口外流问题。虽然近两年全国楼市供应量增速大幅下滑，但由于不是重点调控城市，三四线城市2012年新开工量同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出全国近9个百分点。市场消化能力远远跟不上建设步伐，2010年至2012年，三四线城市除抚州（楼盘）和宝鸡（楼盘）外，其余销供比（销售面积与新开工面积比值）均小于1，尤其是枣庄、铜陵、荆门（楼盘）等城市，销供比未及0.5，供过于求的态势明显。

范剑平表示，一二线城市受到城市化、经济转型、人才流入的影响，房地产的需求仍然很大。从地域上看，东部沿海地区的房地产风险较小，中部地区房价风险偏大，西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大，形成西北风险集中圈。中国目前还没有进入加速老龄化社会，城市化率仅有57%，中国经济不会出现日本上世纪90年代的全面崩盘，这为结构性调整赢得时间。

投资增速将分化

除了房地产投资加速，基建投资也在加速，范剑平认为，出现这种倾向的原因是不同部门对资金利率的不同承受能力。今年以来，货币信用总量扩张快，但实际利率和较高。利率在不同部门间分化：房价上涨预期导致房地产实际利率为负，地方融资平台对利率不敏感，二者的融资需求限制了市场利率下行，房地产投资和政府基建投资受资金支持加速；而PPI通缩则推高实体企业的实际利率，制造业企业在如此高的资金成本面前没有投资意愿，产能过剩行业也不应该进一步投资，出现制造业投资下滑。

他表示，下半年的政策要点在七个方面：一是继续实施稳健的货币政策，加快金融改革；二是盘活存量财政资金，着力提高财政资金使用效益；三是积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化；四是加大产业结构调整升级力度，推动重点领域与行业转型和调整；五是促进出口稳定增长，积极扩大进口；六是促改革；七是惠民生。

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