烂尾售完绯闻缠身的华尔中心开盘在即公寓墨资源

烂尾？售完？绯闻缠身的华尔中心开盘在即，公寓墨迹盘值不值买？

满纸荒唐言，一把辛酸泪。

都云买房苦，谁解其中味。

话说，贾琏纳尤二姐为妾后，偷偷摸摸在宁荣街后二里远的小花枝巷内买了一所房子，共二十余间，放到现在来说，简直是壕到不能再壕的豪宅，但在当时，仅花了不到300两白银。300两是个什么概念呢？清代，一两黄金等于10两银子，300两银子等于30两黄金，按现在计量单位换算，一两等于50克，30两黄金等于1500克，按今日（8月1日）267元每克的金价换算，300两银子大约等于40.05万。

我的天，40.05万元买一套豪宅，放到现在5线县城也买不到啊，更何况大郑州。想一想现在我们面临的房价，哀民生之多艰，想立马回到清代有木有。当然古人买房也不容易，清代一品官的俸禄为180两每一年，七品官的俸禄为45两每年，想买套房子，也得攒上几年钱。当然也有混的差的，需要攒上几十年钱才能买房。比如大唐外交部长兼教育部长的韩愈，就花了30年才有自己的房子。有诗为证：辛苦三十载，已有此庐屋。

古人也颇有房屋情结，有了钱就想买房，或自住、或出租。听说，乾隆年间，权臣豪奴安图入官的房产中，有秘密银窖，一些市井小人便结队偷偷刨挖。那些小人发了不义之财后，在衣帽光鲜、大手大脚花费之余，会购房置地、投资理财。因而可知，买房炒房是老祖宗传下的重要理财手段，只是在我们这个时代被发扬光大。

近日，言之有屋后台收到粉丝留言，询问行将开盘的华尔中心公寓是否值得投资。华尔中心从2013年启动，至今已五年有余，坊间关于该项目已“烂尾”、通过别的渠道已经“售完”的传闻比比皆是。

为此，言之有屋部还饶有兴趣地进行了一次头脑风暴，知性美女小屋仙说其是周围少有的商业综合体，风华绝代；颜值标杆屋言组说打着经三路财富大道的噱头，华而不实。

恰好，前一段时间，笔者曾经去了趟华尔中心了解了下情况，分享出来，以飨读者。

项目背后的纷纷扰扰

华尔中心，是浙江广厦集团在郑州的头个项目，也是郑州市政府在2013年长三角地区大招商活动中与浙江广厦团体签订的核心招商项目。最早报备的名称叫中国郑州国际酒店用品博览中心，2014—2016年被评为郑州市核心建设项目，2017年被省政府纳入2017年名列前茅批A类核心建设项目。

虽然项目2013年就开始运作，但直到2016年才正式瓜熟蒂落、水到渠成。2016年1月15日，郑政出【2015】116号()地块出让，这个位于北三环南、经三路西，面积20222.63㎡，折合30.33亩的地块被浙江广厦集团河南广运置业集团旗下的郑州广运房地产开发有限公司以2.551亿元的起始价拍得，命名为华尔中心。

之所以叫华尔中心，河南广运置业集团执行总裁师凯伦曾经给出过解释，项目位于经3路上，经三路因为聚集着银行、证券、保险、理财等重要金融机构，被称为郑州的财富大道。而美国有一个知名的财富大道叫做华尔街，所以想在“华尔街”这个名字上做文章。叫华尔街太直白，毕竟是个综合体，所以叫华尔中心。

很多人关注华尔中心，除了区位因素外，一个很大的原因是开发商浙江广厦。熟习篮球的朋友都知道，CBA有一支球队就叫浙江广厦队，拥有林志杰、张 楠等知名篮球运动员，今年是CBA常规赛名列前茅名，总决赛输给了辽宁，屈居亚军。浙江广厦队就是浙江广厦团体旗下的职业篮球俱乐部。

一个拥有篮球俱乐部的公司，实力可见一斑。况且浙江广厦还是上市集团公司、中国企业500强，具有雄厚的资金实力和较强的品牌影响力，开发的项目相对而言品质会有所保证。但是，浙江广厦的一系列问题，让华尔中心的前景显得并不那么光明。

2014年12月27日，浙江广厦创始人楼忠福因涉嫌令 计划案被中纪委带走协助调查，在令 计划收受的总计7708.5383万元财物中，楼忠福贡献了1465万余元，为较大行贿人。浙江广厦也深陷舆论漩涡，风雨飘摇，股票停牌又复牌。

再加上，浙江广厦在杭州卫星城“天都城”15年“神鬼莫测”的操作，让天都城赢得了“鬼城”的称号，也将浙江广厦完全拖垮。

在团体最困难时刻，接棒父亲楼忠福掌管广厦近5年时间的二代接班人楼明做出了一个决定：3年内退出房地产，并转型影视。

彼时浙江广厦的资产包中包括5个地产项目，给出的方案是：对存量项目，加快项目去化，尾盘项目清盘后注销项目公司；对还没有去化项目、在建及待建项目，采取包括但不限于按市场价转让、资产置换等方式出售给控股股东及其关联方或非关联第三方等。

虽然决定未提及华尔中心，但“退出房地产”的口号，也给华尔中心的前景蒙上一层阴影。华尔中心自从2013年筹备到如今已用时5年，就算从2016年正式拍地到现在也过了2年半，期间涉嫌违规预售、项目搁置等等，时间已经远超一个项目的正常工期，坊间传言，华尔中心已烂尾。如今，华尔中心行将开盘，真的能入手吗？

孤独的华尔中心

华尔中心的售楼部位于经三路与广电南路交叉口向北100米的位置，售楼部不明显，但华尔中心几个大字却很明显。售楼部的门关闭着，门口也没有置业顾问和车辆停放，给人一种关门停业的感觉。走进售楼部，只有几个人稀稀拉拉的坐在会客区沙发上喝茶休息，也不知道是不是前来了解情况的客户。

据置业顾问介绍，该项目产品采用城市梯田的生态设计理念，一期由一栋写字楼、1栋酒店式公寓和集中式商业组成。周围除了华尔中心，几乎没有大型商业，所以华尔中心在这个位置标新立异，也显得有些孤独。

公寓为27层，40年产权，6层以下为LOFT，挑高5.08米，毛坯，分为35平、45平两种户型，均价22000元左右；6层以上为平层公寓，精装，户型也为35平、45平两种，均价17000—18000元之间。

目前，该项目已正在施工，“预计2020年3月份交房”。但是，目前该项目还没有取得预售证，原本说7月份开盘，也并未实现。

虽然没有获得预售证，但华尔中心之前已做过内购。虽说是针对内部员工内购，但是范围却不限于内部员工。

据一位言之有屋的粉丝小王爆料，去年年初，他通过朋友获得了华尔中心所谓的内部房源入手资格。在缴纳2万元内部房源预留金后，他以14000多元的优惠价够得一套30多平的高层公寓。但是由于该项目迟迟不开盘，再加上华尔中心之前的口碑太差，小王选择了退房。

在该项目的宣传单页上，写着投资商为广运集团，开发商为郑州广运。置业顾问表示，该项目是由浙江广厦开发的，广运团体和郑州广运都是浙江广厦在河南的区域子公司。也就是说，浙江广厦并未完全退出房地产，最起码，他的子公司还在以他的名义进行宣传

该项目区位优势还是比较明显的。位于经三路上，仅邻北三环和中州大道两条快速廊道，项目周边有12条公交线路和BRT快速公交路。地铁2号线、4号线也在附近经过，不过距离较远。置业顾问说，地铁二号线距离该项目唯一700米距离，但笔者实地测试了下，大约有1.5公里的距离，走路大约需要10多分钟，十分勉强算是近地铁房。

在华尔中甚至将手脚包裹起来睡心售楼部二楼，笔者看到了公寓样板间。35平和45平户型类似，只是面积大小问题，南北走向，户型方正，房门两侧，是厨房和卫生间，厨房为开放式，中间是沙发，里面是床，无隔断，均为大标间，35平有飘窗。置业顾问表示，公寓的得房率为75%。

置业顾问告诉笔者，除了交通便利，该项目较大的优势就是位于经三路财富大道上，金融机构众多，“一条经三路，10里金融街”，人流量也大，项目还引进了万达影城，用于扩展人流。“守着经三路，肯定很好租，每一个月2500以上一定没问题。”

华尔中心的利润

但是，今时不同昔日，经三路商圈的红利真的还在吗？

近年来，随着郑东新区的发展与北龙湖的突起，再加上银行金融机构外迁，商务办公彻底分流，整个经三路商圈已经步入衰退和转型。经三路财富大道的历史使命，已渐渐成为过去。可以说，经三路的人流已经远远不及从前，而位于经三路最北端的华尔中心，受经三路传统商圈的影响实在有限。

金水区的商业中心在哪里？之前在农业路国贸、丹尼斯，以后则在东风路附近，建业凯旋、正弘蓝堡湾、金水万达三家互为犄角，构成了拥有强磁场的商圈，吸引了大量人流。反观华尔中心，作为一个单一的商业体，走零售百货路线，周围没有大的商业项目，像悬在海外的孤岛一样，孤军奋战，无法构成自循环的商圈，要知道，商业的交互才会让商业体有更多吸引力。

商业如果做不好，公寓自然无法获得较高的回报。

任何投资，都要以利润率作为参考，公寓也不例外。投资公寓取得收益的路无非就是两条：转售赚差价，出租赚租金。但是，转售赚租金的路其实不好走，因为交易税实在太高，到达20%以上。

举个例子，小王以17000元每平的价格购入一套35平的华尔中心公寓，总价59.5万。首付30万，贷款10年，月供3140元。依照成熟公寓产品年增值率5%来算，5年后，升值为75万元左右，转手挣差价15万元。表面来讲，15万元的收益还不错，升值25%左右。

但是交易时，小王要交增值税及附加税（（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。）、印花税（税收核定价×万分之五）、土地增值税（差额的30%-60%（本次以30%计算））、个人所得税（（税收核定价-公道费用）*20%）。

那么小王要交多少税呢？ （74.5万-59.5万）÷（1+5%）×5.65%+74.5万×0.05%+（74.5万-69.5万）×30%+（74.5万-69.5万）×20%=8.4万元。

也就是说，花69.5万买套公寓，苦等5年后升值15万，转售时单税费就要缴纳8.4万元以上，5年收益仅为6.6万元。如果加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，以及扣除杠杆本钱，这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。而且，高额的税费造成的结果是，越转手越赔钱，想接盘都有心无力。

如果是靠租金呢？我们再来算一笔帐。

小王还以17000元每平的价格购入一套35平华尔中心公寓，总价59.5万。就按置业顾问说的每一个月2500元的月租出租（按现在的郑州市场，经三路沿线的相同面积1居室租金水平在2000元以下，位置更好的东风路南的金城国际1居室租金在1500元以下），按出租率90%计算（实际上，稿源：中国青年很多公寓都达不到这个标准）。

年租金=2500×12×90%=2.7万。

要想收回成本=69.5万÷2.7万=25.7年。

26年才能收回本钱，能不能买似乎不用多说了吧。

总结

1、人人都有一个包租公、包租婆的梦想，公寓投资是目前限购限贷大环境下满足这个幻想的重要途径。但是，理想很丰满，现实很骨感，想要投资公寓除要有过人的胆量（毕竟亏损的几率很大），还要有洞察的眼光（市场混杂，需要火眼金睛，洞若观火）。

2、经三路的价值正在逐渐衰退，原来的金融街辉煌也在散去，华尔中心，这个号称是为了“改变经三路财富大道”而来的项目，从2013年筹备到现在，至今未见踪迹。即使抛开其母公司背后扑朔迷离的往事，就商言商，单从利润来说，该项目也不是一个很好的投资方向。

3、投资房产，尽量选择住宅。如果投资公寓，首先要想明白，真正的租客需求在哪里，有多少的需求量。想不明白这个，十有八九要交“智商税”。

4、买公寓，首先斟酌位置。尽量选择商圈中心、高校周边、要保证租客群尽量大。同时，尽可能靠近地铁沿线，毕竟通勤本钱，对租金也有很大的影响。

5、投资必须看收益，心理有个账本，自己先算清楚，花几十万投资一套公寓值不值，不要听置业顾问的忽悠。而且，公寓价格要是逼近甚至高于周边商品住宅的价格的话，更是不要考虑直接放弃。

6、华尔中心，不推荐。

说道心酸处，荒唐愈可悲。

买房多艰辛，休笑众人痴。

中国人讲求成家立业，安家立业的一个重要标准就是买房。住宅的门坎越来越高，更多的人将目光投向了公寓。对自住来讲，抛开贷款方面，自住的水电物业等较住宅高的生活成本，和单气入 户等都会给生活造成更多困扰。既是投资，就绕不过二手转让税费的问题。

当然，遇到地段较好，三环以内，开发商靠谱，物业过硬，价格合适的公寓，还是可以选择的。但是，对于华尔中心这个项目，还是存在很大的不确定性和风险的。买房是幸福的，也是艰苦复杂的，辛辛苦苦攒了好多年的钱，最怕由于一些莫名其妙的缘由打了水漂。所以，投资有风险，买房需谨慎。

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