北京公租房的批量入市地漏

北京公租房的批量入市，真的会击溃北京及环京的房价吗？

文｜叶书利

今年以来伴随北京公租房接二连三地入市，有人向壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”ID：yishusheng-fang）提出担忧：公租房批量入市，大量的人会选择公租房，这会严重冲击北京和环京的房价吗？

在壹书生看来，至少在目前，这还是杞人忧天之举，主要原因如下：

A,至少未来10年，北京租赁市场仍是严重的供不应求。

根据贝壳研究院于7月底发布的《2018年中国住房租赁白皮书》数据显示，目前北京租赁人口为863万，占常住人口的40%，然而目前北京租赁房源总数仅为350万间,租赁房源缺口超过400万间。

此前北京提出在未来五年，建设租赁住房50万套，然而在400万间缺口眼前，这仅是杯水车薪。

另值得注意的是，根据全球主要城市的发展趋势，未来北京的租赁人口占比还将进一步上升至50%左右。换句话说，北京的租赁人口量还在增加中。

所以说，很多人只看到了公租房批量入市的事实，却忽视或未知晓北京目前更加庞大的租赁房源缺口的现状以及北京的租赁人口量还在增加中的残暴事实。

B,公租房等租赁房源增加的同时，也正在挤压商品房的供应量。

《北京城市总体规划(2016年—2035年)》里对北京的城市发展逻辑是减量发展，因此2020年北京城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年进一步减少到2760平方公里左右。

基于城市整体的减量发展逻辑，北京的供地范围也在缩水。更应值得注意的是，在供地缩水的背景下，公租房及共有产权房占比的提升则在进一步紧缩商品房的供地。比如未来五年，北京的住宅用地供地计划中，共有产权房与租赁用房占了近60%，而70年的商品房下降至40%。也就是说，未来5年，北京将最少60%的住宅用地供应给了非70年产权房，从而挤压了70年产权房的用地供应。因此北京公租房等租赁房供地的增加，正在减少商品房的供应量，从而助涨商品房的供求紧张关系，以助推房价上涨的压力，而不是相反。相应地，北京商品房房价上涨压力的加大，同时会蝴蝶效应般地传递至环京房价。

C,购与租是完全两个概念，不可简单地以此消彼长的逻辑来理解。

这可以从两个层面来分化式理解。

从政策制定者的角度来说，强推租售并举，主要原因有2：

首先，承认阶层分化。也就是说，在房价大幅上涨10几年后的今天，有些人或一些年龄段的人确切已买不起房，为了社会稳定和保证百姓的有房住,必须强推包括公租房在内的租售并举。

切记，车的销量再大，也不会影响奔驰车的定价。

其次，强推租售并举也是推进楼市市场化的必经之路。

楼市的长远逻辑应该是在保障中低收入人群有房住的背景下，放开商品房市场保证项目施工。截止9月，这便是任 志强们一直强调的“保障的归保障，市场的归市场”。为了楼市的市场化，先得通过强推租售并举，以让中低收入人群先有房住，然后再逐步放开高端的商品房市场，比如限消限购、限价等限字号政策，届时商品房房价的高企，便对民生的影响要小很多了。这便是香港楼市的现状：香港商品房供应只占51%，但是通过商品房层面的收税来反过来建设更多的公租房或共有产权房。详情可见此前的文章《》。

因此说，从政策制定者的角度来讲，推出更多的公租房和共有产权房，是为了未来更好地取消商品房市场的限购、限价等限制性措施，以便让商品房市场更市场化。

从购房者的角度来讲，购房与租房是完全不同之事。由于租房确实也可解决“住”的问题，但购房却可享受“住”之外更多的附加价值，包括房屋抵押贷款等金融价值、房价上涨或收租等带来的投资价值、可落户或上学等社会价值等。

D,香港及深圳的实例表明，公租房的增加，并不改变房价上涨的趋势。

历史才是最好的答案。

香港楼市的商品房占比仅51%，但这并不妨碍香港房价全世界第一的事实。

深圳也如此。深圳链家研究院近期发布了《深圳租赁》白皮书。该白皮书内容显示，深圳2000万的实际管理人口中，80%的人群租房居住，即深圳有近1600万人通过租房解决居住问题，只有20%的人，即400万人通过购房解决居住问题；与此相对应的是，深圳全市现有1040万套住房中，70%的房子在出租状态，只有30%在自住状态。

值得注意的是，深圳已成为全球住房租赁占比最高的城市，而且比租赁占比最高的国家——德国（租赁人群占比为60%）要高很多。

即使如此，深圳也是中国房价上涨压力最大的城市。

所以说，担忧北京楼市公租房的大量上市而冲击北京或环京商品房房价，至少在可预见的未来，实属“想得太多了”。

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