房企负债率普升绿城销售杯水车薪生存

负债率成为上市房企2011年年报最受关注的。中原地产数据显示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度报表中，负债额为14288.6亿元，环比2011年年报的1 772.5亿元上涨了 .7%，房企平均负债率呈现上升趋势。 而负债率一直居高不下的绿城，以高达148.7%的负债率居于榜首。在调控政策不放松的情况下，绿城能否实现其“今年底争取降到100%左右，未来两三年降到低于市场平均水平的目标”，仍充满未知。 负债率高居榜首 140%、1 2%、148%，这是近三年绿城负债率数据，和行业平均70%的数字相比，绿城翻倍的高负债率考验的却是其腾挪资金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是转让项目。 4月中旬，绿城常务副董事长兼行政总裁寿柏年表示，绿城不排除各种融资方式，正在并将继续通过引进多方位的战略合作伙伴、出让部分项目、合理控制成本等各种方式，努力降低负债率，使其逐步回归合理水平。绿城将不再通过高负债率追求规模扩张，今年底争取降到100%左右，未来两三年降到低于市场平均水平的区间。在寿柏年看来，2011年转让的五个项目和今后要转让的项目都是有盈利的，最起码也是能收回成本及利息的。 虽然通过转让项目，暂时解决了绿城的资金危机，但依靠转让优质项目而获得资金又能否降低绿城的负债率呢？ “短期内绿城即便是有现金回流，也是维持项目的正常运转，从开发的角度来讲，能保证资金链不断裂，项目不烂尾，已经需要很大的资金量，且不要说拿来还债了。”我爱我家副总裁胡景晖说。 “短期来看，绿城或许可以通过转让项目和土地获得一定的资金，缓解负债率，但长远还是要紧盯销售和其他融资渠道。”全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉《中国经营报》。 而正当绿城激进地转让项目之时，国际两大评级机构标准普尔和穆迪相继下调绿城的债信评级，理由是绿城今年面临着200亿元短期债务（包括约45亿元）再融资的压力，而其2011年年底的现金余额仅为59亿元。 对此，陈宝存却认为，国际评级机构对中国房企的评级标准并不统一，中国房地产企业的个性特点以及特殊背景下的房地产市场都和国际不接轨，评级本身的可信度值得商榷。但他同时认为，下调信用评级对绿城融资渠道的拓展会带来一定的影响。 定位偏差 库存难消 除了转让项目缓解资金压力外，绿城仍然把销售目标作为缓解现金流压力的根本策略。寿柏年还公布了绿城集团2012年的销售目标——400亿元，高于去年的实际销售额 5 亿元。寿柏年说，绿城今年在销售策略上将主动出击，从传统模式过渡到经纪人佣金制，整合社会一切资源，发动全社会经纪人共同销售绿城，提升项目销售去化率。但事实却没有想象的那么乐观。 根据中原集团研究中心的监测，截止到2012年 月底，十大标杆房企的总销售面积约400万平方米，环比和同比分别增加三成和一成，但与2011年标杆房企的月度平均销售面积相比仍有约两成的差距。根据目前市场环境分析，最乐观的预期标杆房企的去库存周期至少在一年以上。 在搜房对杭州10家样本房企的调查数据显示，库存最多的是绿城，16个在售楼盘有 642套房源可售，按目前的成交均价计算可变现金额约154亿元。绿城“存货减少了近100亿元，而流动资产增加了约 4亿元，说明消化库存的动作还是有的。”中国房地产学会副会长陈国强分析称。 但这种消化在中原地产市场总监张大伟看来，仍然是远水不解近渴。“在转让项目和销售相比的情况下，绿城的销售相对显得比较难。” “对绿城来说其产品定位都是中高端的，基于目前市场上主要购买主力是首次置业的年轻人，这部分人主要是购买中小户型，是中低价位的，甚至是非城市核心区交通沿线的房源，而这些产品显然和绿城改善需求的定位是不吻合的，未来一段时间的库存压力仍然很大。”胡景晖认为。 因此，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解调控周期内不断攀升的库存压力依然是绿城年内面临的艰巨任务。 行业十年最差年景 在调控环境下，像绿城一样往年房企依靠高房价、高成交周转现金流的方法已经一去不返了。数据显示，2009～2011年期间，房企的平均负债率为65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近7 %，创历史新高，房企资金情况明显恶化。 北京中原市场研究总监张大伟分析认为，去年严厉的调控导致房企筹钱的多条通道不断被封堵，一批地产企业陷入困境。调控周期下，现金为王，上市房企需要降价换量，虽然目前对首套房购房贷款出现了下调利率，但是开发贷等依然偏紧。 数据显示，受持续的宏观调控影响，上市房企的营业收入及利润率等各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至2011年，上市房企营业收入同比增长率三年来变化明显：从78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出现上市房企总体利润负增长。 公开资料显示，即便在2008年金融危机前后，中国房地产业整体营业收入也保持了 0%左右的年增长。2009年和2010年，沪深上市房企营业收入增速分别为78.20%和58. 7%。营收负增长情况只在个别房企中出现。而今，全行业的营业收入个位数增长、总体利润的负增长，尚属近十年来的首次。 “由于短期借款、一年内到期的非流动负债的增加和经营现金流量的大幅减少，大多数房企资产负债率水平高，短期偿债能力有所下降，将使上市房企财务风险明显上升。”张大伟表示。