月关键词多数城市个税未提二手房市场.源泉

4月关键词：多数城市20%个税未提 二手房市场降温

3月底，国五条细则在全国纷纷落地，对购房者*关心的20%个税的问题雷声大雨点少，除在北京明确之外，其他各地“犹抱琵琶半遮面”。政策出台之后，对各地楼市销售、土地政策等也有明显影响。

灼热二手房市场恢复常温

全部三月份全国二手房市场可以用“炽热”来形容，传闻二手房买卖要征收20%个税，众多房主为减少“损失”欲趁政策落地之前将手中“多余”房产出手，而部分购房者欲趁此机会淘得自己满意的房子。二者1同发力，让整个楼市销售出现了久违的火热场面。但随着国五条细则在全国逐一落地，这股火热的劲头一夜之间迅速冷却。

据报道，整个四月份，北京二手房成家量环比下落9成，创18个月来的新低。细则的实行，让本来近似于疯狂的二手房价格与销售量均趋于冷静，而前一段时间风光无穷的中介公司，则倍感失落与无奈。

中介公司更主要的落漠还在于，因细则落地引发的二手房由卖方市场向买方市场的突然转变——当购房人成为市场主导后，随之带来了延续增加的观望情绪，令二手房市场进入买卖双方的博弈阶段。而即便是中介公司曾寄予希望的“免税房”，也出现了放缓销售的局面。

新建商品房价格申报受指导

细则落地以后，二手房市场迅速降温之后，新建商品房销售也不容乐观。根据阳光家缘销售数据显示，4月份前两周(4月1日至4月14日)，广州一手住宅销售了2890套单位，相比此前两周(3月18日至3月31日)的5434套单位大幅下落了约47%。

据中原地产研究核心统计数据显示,截至4月11日，全国54城市新建住宅销售951万平方米，环比3月同期下跌3.5%，较3月全月的销售均值下落12%。从全国来看，新建商品房较三月份来讲销售量有所下落，但是价格却仍然坚挺。百城房价数据显示，4月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，涨幅比上月缩小0.06个百分点。面对这样的问题，北京、广州前后出台政策，政府将对价格进行管理和引导，如果开发商不接受指导价，将不予发放预售许可证。

公积金贷款量明显下滑

虽然不少城市“国五条”调控细则已出台，但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策；广州调控仍存加码空间，2套房首付比例或提至七成。一些地区即将面市的商品房项目，乃至明确表示不支持公积金贷款。业内人士指出，未来1二线热门城市房价若继续上涨，调控政策将进一步收紧。

上海中原市场研究部总监宋会雍表示，收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。

面向注重设计和时尚感的用户“3月楼市跑量跑得太利害，部份城市公积金余额不足的可能性很大，所以接下去应会有更多的城市收紧公积金政策。不过无论是哪种情况，都会抑制销售。”

土地供应增加销售减少

按照国土部的说法，今年的供地计划是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。但从计划额度来看，我国土地供应计划已逐年减少，数据显示，2011年为21.8万公顷，2012年为15.93万公顷。

对出现这种情况的缘由，一位不具名的专家表示，出于对“土地财政”的依赖，不少城市大量供地。另外，城镇化的发展也增加了土地储备。但是，面对国家宏观调控，开发商在拿地方面也是慎之又慎，全国各地多次出现土地流拍或低于保存低价的现象。

20%个税雷声大雨点小

事实上，目前京沪广深四大一线城市中，仅北京按“国五条”要求严格执行二手房交易卖方需缴纳20%个税的规定，上海、广州及深圳已出台的地方版“国五条”细则均未触及二手房交易20%个税的问题。

在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着莫大的影响。地方政府其实不希望房产交易堕入冷清。如果因为征收20%的个税，致使房产交易量急剧下降，必将会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下落，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

另一方面，尽人皆知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见履行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清公道费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则其实不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

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