万科大都会滨江的新冒险通州系列2资源

万科大都会滨江的新冒险（通州系列2）

即将推盘的万科大都会滨江，在向市场捧出的都会系精品中，143㎡以下户型能找到同一区域内的PK对象，而尖叫呐喊声不绝于耳主力户型㎡户型，却很难找到PK对象。

这是为何？由于区域内的商务公寓，多为120㎡以下的户型，而万科大都会滨江却连跳两级，放大尺度对标高改大平层，这类独孤求败式的产品谋划，市场和客群，认不认？

在对市场数据和产品的梳理中，越来越发现，居然找到了万科大都会滨江，难以被认同的“五宗醉”。万科大都会滨江明显具有标本效应，诸多房企手持巨量商办用地，市场炮火轰鸣，突围已是必然，商办向何处去?哪里水草肥美?何处又是大道当然?看不见的陷阱在哪里?我们通过典型案例分析，与同行交换切磋，试图寻找破解之道和未来之路。

壹丨一宗醉，年化*率低至11%

举个例子，一套万科大都会滨江179㎡房子，预计总价1253万。贷款上浮1.1倍相较于购买住宅，多余支付的利息为18万元。如果上浮1.3倍，多余支出为50万元。

若按两年30%的涨幅来计算交易*，累计税费14%需支出228万，贷款多余支出平摊到两年为10万元，等到2020年交付后出售，*终*约为137.9万。

投入626.5万，单价从7万/㎡上涨到9.1万，2年*137.9万，年化*率约为11%。如果赶上政策调整或是房本卡壳，未知风险势必会折损*。

“ 计算根据，敲黑板

购买商用性质物业，只能获批*五成，*长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1..3倍。

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税增收一般按出让土地增值额高低实行四级超率累进税率。

即按增值税的高低，对增值部分增收30—60%的税费。另外，还需按物业交易总价增收5.5%营业税，各项税费加起来，通常到达物业交易总价的10—14%。

” 贰丨二宗醉，持有与交易成本双高

选万科大都会滨江，需占用北京的购房资历，个人首套或是二套50%首付，公司全款。持有期间，不解决孩子的入学问题。另外，商用水、电、燃气，也是一笔不小的开支。他指出： 大型或开放的政府需要最多参与这个(过程)。 内容来自

另外，商业性质的公寓使用年限为年，购房时会听到免费续签的答复。实际上，商务公寓土地到期后需补足高额地价才能继续使用。

那有没有可能涨幅*或是更多，抵消各项本钱后，获取高额的*？为避免主观臆断，整理了一组数据，能直接给出答案：

可见，涨幅并未达到预期。如果是持有赚取租金，能平衡本钱？参照朝阳CBD同等户型，月租金3.5万。若参照通州北关同等户型，月租金*1.8万。而房子的月供为6.7万。明显不能。

叁丨三宗醉，背道而驰的面积取舍

万科大都会滨江把主力户型设计为㎡，在通州商务区，这个面积段的产品，市场是不是需要？先来推导产品的设计初衷。

拿地后，如果做写字楼，容易陷入存量厮杀。如果做100㎡之内的户型，又将迈入多盘同量级竞争的红海。多方利弊衡量后，开辟大面积产品段，也许能杀出重围，获得高*。

理想很饱满，现实很骨感。万科大都会滨江用大胆创新的姿式问世，市场是会点赞还是踩一下？不急着给答案，先来看3张表：

比较图表，不难发现，50—150㎡是房企押宝的主力户型。从去化来看，50—90㎡和150—200㎡去化弱于120—150㎡，说明不管*还是自住，瞄定的是改善型需求。

而从一、二手的成交价格来看，150—200㎡及200㎡以上，相较于90—120㎡，其实不具有涨幅优势，并且二手房的售价，90—150㎡明显高于150㎡以上户型。

对比数据后，理智的客群，会给出什么样的答案，持有还是转向住宅，欢迎后台留言。

肆丨四宗醉，顾此失彼的诸多尴尬

分析完大的利弊，再来谈谈得失。回到真实生活的户型，我们选取同一区位的富力运河10号146㎡户型与万科大都会滨江143㎡进行对比。先来看户型图：

万科大都会滨江与富力运河十号户型图

富力运河十号外通的书房，开辟了一个消防通道，出现意外可以作为逃生出口。CBD的万科大都会也有消防出口设计，为什么同系列万科大都会滨江没有考虑？

近乎同等面积下，万科大都会滨江和富力运河10号都是3房2卫2厅设计。但二者因中间户、边户布局上的不同，前者纯南向，后者则是南北通透。粗看谁更舒适，一目了然。

细看，万科大都会滨江入户没有玄关厅，少了豪宅的仪式感。主卧套卫与次卧都是暗卫，且次卫对着厨房。虽然近年科技新风系统成为标配，但并不能完全避免串味的产生。

富力运河10号设计了玄关厅，且设置了嵌入式收纳柜。主卧套卫明卫、次卧暗卫。相较于主套卫暗卫，躺在浴缸里看京杭大运河的美景，才是你我选择临河公寓的初衷吧。

接着来看功能，万科大都会滨江的厨房面宽为1.75米，富力运河10号为2.3米。对标厨房基本面宽1.5米，万科大都会滨江明显偏紧凑，夫妻一起做饭的动力，想必会大打折扣。

厨房基本面宽计算公式：操作台0.6米、成人横向站立0.6、1人侧向通过0.3米，合计1.5米。

为何这么说？地产大哥曾说过【厨房、岛台和家庭厅的情感属性】，好的设计，能增进交流，维系家庭。而不好的设计，丈夫一回家便坐看电视，妻子做饭内心会很不爽。

富力运河10号斟酌到了这一点，餐厨、客厅，在一个广角的视线范围以内，夫妻可以充分交流，孩子在客厅玩耍也在视野范围。而万科大都会滨江的餐厨厅，动线明显割裂。

伍丨五宗醉，落后时代的产品优化

很多项目在宣扬时，会大讲特讲在适老设计上的细心。留意两家户型的设施配置，也都加入了适老的组件。但富力运河10号外通的书房设计，前瞻性更强。

在金茂白皮书发布的活动上，清华周燕珉老师提出一个观点，以后老年人大多独居，太多的卧室用不上。如果有一个可以封闭外租的空间，赚取租金的同时也能有效取得帮扶。

如今的80后，*的逼近40岁，因此，当下谈老龄化，并不是为时过早。提到万科的无限系，一直备受行业推崇，但在适老上的思考缺位，实属不应该。

对客群*关注的赠送面积，再补充说两句。万科大都会滨江赠送北向的3个阳台，约9㎡，富力运河十号约11㎡。二者相差不大，但富力运河10号的赠送空间相对完整。

归于公建类的商务型公寓，如何计算赠送，与住宅有很大的不同，科普一下：

敲黑板

商务公寓赠送办法：

分为凸窗，阳台、露台，透空和夹层。

1、凸窗赠送

当凸窗高度小于2.2米，凸窗进深不大于0.6米时，凸窗部分不计算建筑面积。

2、阳台、露台赠送

其它类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%

有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度到达且超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞且主开敞面完全开敞(即无水平横梁，挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积。

商务公寓的主要里面应当具有公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置凸阳台（含通高两层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上不设置阳台，商务公寓需要设置室外空调机，应统一好遮蔽设备。

3、透空

透空比率，不得超过总建筑面积的15%。超越部份按自然层数计算建筑面积。

4、夹层

商务公寓不属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制在3.3米以下，*不得超过3.6米。

对万科大都会滨江全面梳理后，有一个疑问：作为探索豪宅趋势的万科大都会滨江，*终是探究意义上的成功，还是市场、产品层面的滑铁卢？

20世纪60年代，英、法两国政府合作，要共同开发大型超音速客机，也就是后来被熟知的协和飞机。设计要求是使该飞机的机身要大、外观要奢华而且飞行速度要快。

但是，随着开发的推进，法国政府发现，耗费实在太多，若继续追加*，花费会急剧攀升。更令人恼火的是，不知道还需要投入多少钱。

上述是着名的【协和错误】。反观万科大都会滨江，一贯产品系优势中收纳、多变的特点没有被提升、放大，反而剑走偏锋，造势大师设计。很是担心，会陷入协和式的困境。

庞勒在《乌合之众》里写道：“在追求理想的过程中，从野蛮状态发展到文明状态，然后，当这个理想失去优势时，走向衰亡和死亡，这就是一个民族的生命循环进程”。那末，靠产品系发力的房企，在追求产品理想的进程中，怎样才能不让这个理想，失去优势？

当然，上面的分析，是常规的分析。北京市场很大，胃液一向席卷所有不动产。我们很期待，在常规客群、产品定位背后，那些神秘能量的人，再次狼吞虎咽（通州拆迁户土豪除外）。

附：通州区8月成交套数统计：

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